長租公寓爆雷、馬雲進軍房地產 這屆年輕人的「房市」還有救嗎?

在一線城市,長租公寓終究沒有放過身處異鄉的年輕人。十幾年前,黑中介卷錢跑路現象泛濫,如今,長租公寓平台接連爆雷,80後、90後都沒有逃過,原因歸根結底是,大城市里年輕人的收入追不上房價,追上房價的沒有購房資格。中國人缺房子嗎?答案是:不缺!

央行官宣,在中國,96%的家庭都有房,而且戶均1.5套房,即便月薪5000元以下的人群,90%也擁有自己的住宅。

月薪5000元,想在上海買一套100平方米的房子,即便不吃不喝,也要100年。如何解釋這個96%?其實,一種普遍可感知的現象是,在東部沿海的三四線城市,城市化還在進行中,拆遷分房為不少年輕人鋪就了第一條致富路。

在老家小鎮擁有兩三套房的青年,還要擠破頭在北上廣深等大城市拼一個購房資格。為什麼?

錢、理想、孩子,答案莫衷一是。

01    

爆雷後,房東和租客怎麼辦?

長租公寓爆雷潮有多兇猛,最新一組數據是廣州市房地產租賃協會統計的,今年以來全國爆雷的長租公寓達26家,僅8月,全國就有15家長租公寓倒閉。

長租公寓爆雷、馬雲進軍房地產 這屆年輕人的「房市」還有救嗎?

寓意上海辦公室人去樓空 圖源/采訪對象

當媒體將焦點着眼於長租公寓模式為何不可行,是不是有預謀的龐氏騙局時,租客想的是明天住哪里,房東想的是租客明天能不能搬出去。

長租公寓爆雷後,將矛盾轉嫁給了房東和租客。起初,房東和租客達成了「脆弱」的統一戰線——告長租公寓平台。

8月爆雷潮才過去一個月,房東和租客的統一戰線便土崩瓦解,雙方鬧到了派出所,在此之前,他們甚至還不清楚,或者不接受,雙方之間是沒有任何契約關系的。

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房東強制要求租客搬離 圖源/IT時報

律師解釋了其中的法律關系,房東租給長租公寓平台和平台租給租戶是兩個獨立的法律關系,平台拖欠房東房租,房東可以到房產所在地法院起訴平台違約侵權,要求查封平台賬戶,查詢租客資金支付流向。租客已經一次性支付半年至一年的房租,可以住到租約期滿,平台想要讓房東簽的解約協議,並不能作為驅趕租客的依據。

房東往往無法接受「單挑」所有損失,在實際協商過程中,房東也會處於上風。或者只要任意一方不願意主要承擔損失,協商都會以失敗告終。

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一位寓意房東貼出退房通知要求租客搬出 圖源/采訪對象

在采訪長租公寓爆雷受害者時,雖然記者已經給出了法律解釋,但被問得最多的問題仍是:「我該怎麼辦?」

警方、居委會、綜治辦都介入了其中,他們和律師一樣,給出的解決之道是,房東和租客都可以到房產所在地派出所立案,在定性為詐騙等刑事案件前,房東和租客還可以到房產所在地法院起訴長租公寓平台。

維權群里許多年輕人自嘲道:「沒想到初入社會學到的第一件事,竟然是寫起訴書。」然而,不論是立案還是訴訟,都要經歷漫長的過程。

在這種情況下,雙方僵持只會徒增維權的成本和壓力,想要及時止損,最理想的解決方式是,雙方重立合同,餘下的租賃時期內,房東和租客各承擔一半的損失,待房東追回損失後,將其中一半歸還租客。等到租賃期結束後,租客搬出,或者繼續以市場價租住。

但能做到如此理智的房東和租客,幾乎不存在。

02    

租房時到處是「雷」

除了這難解的一對矛盾外,更讓人驚訝的是,租客不僅有通過58同城、安居客等正規線上中介平台租到長租公寓的,更有通過線下中介門店租到的。

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此前爆雷的愛公寓 圖源/IT時報

一位受害租客挺着5個月的孕肚被房東趕出門,4個月內上了兩次當,二房東、長租公寓平台接連跑路。她不禁發問:「難道除了長租公寓,我就沒有其他租房選擇了嗎?大房東去哪了?」

實際上,只要房東將房源掛上這些交易平台,時刻「盯盤」的中介就會接連打電話給房東,詢問能不能託管給長租公寓平台,這種積極性往往由長租公寓給中介開出的高傭金驅使。

爆雷的長租公寓,基本都是利用高收低租,長收短付的模式來玩槓杆。明明只能租3000元/月的房子,一些房租公寓卻開出了4000元/月,這背後不可能沒有貓膩。政府介入後,部分地方出台了租賃資金監管的措施。

從2015年的「房住不炒」到2017年的「租購並舉」,政府一直在推進公租房、廉租房等政策,但這部分房源的申請門檻較高,無法覆蓋近2億的租賃人口。

房子這個事,具體問題還是要交給市場去自行消化,那麼,科技、互聯網能再一次驅動房地產交易市場里的信息對稱嗎?

03    

馬雲殺入房地產

能給年輕人開一條生路嗎?

「聽說了嗎?阿里要當房地產中介了」。一夜之間,索賠無門的年輕人開始在維權群里討論阿里成立天貓好房的新聞。

「讓天下沒有難買的房子」「三年不賺錢」,不論阿里是否真有做房地產中介的決心,目前它能做的還非常有限。

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不幸的是,阿里沒有要解救煎熬中的租房青年們的意思,天貓好房做的是一手房、二手房和拍賣房,目前還是一個房產交易信息發布平台,並未涉及租房。

天貓好房一經出世,大家想的都是鏈家扶起來的貝殼找房,會不會遭受「暴擊」。即便背靠鏈家這個房地產行業的巨無霸,但貝殼找房的角色依舊是一個信息發布平台,更直白地說,貝殼找房上的房源與鏈家App高度相似,它更好的定位是,鏈家的導流、看房工具。

其實,阿里殺入房地產交易,並非一時興起。它最先切入的是拍賣房,從閒魚的二級入口上升到淘寶的二級入口,如今被整合進天貓好房里。

「阿里一直沒有深入做房產拍賣」。據一位拍賣房業務的前員工透露,阿里一直在用淘寶的思路做拍賣房交易平台,在拍賣輔助機構和購房者之間搭起橋梁,並沒有直接把拍賣輔助機構的活接過來。

同時,天貓好房宣稱不賺取差價,只收3%的服務費。但這3%並不好收,就拿拍賣房來舉例,「阿里此前動過收費的念頭,但沒能推行,這部分的流量也一直是免費給拍賣輔助機構用的」。

上述阿里拍賣前員工認為,推演到一手房、二手房交易,想要挑戰現有中介格局,確實要做好燒錢換市場的打算。

長租公寓爆雷、馬雲進軍房地產 這屆年輕人的「房市」還有救嗎?

在疫情期間,淘寶直播里悄然出現了直播賣房,目前這塊業務也被整合進天貓好房。

中國人對房子有強烈的情結,安土重遷,對於房子這種大宗交易,中國人是慎之又慎的,怎麼可能在直播間里就一擲千金呢?但據記者了解,直播只是一個引流工具,通過直播付訂金來鎖定潛在用戶,仍舊需要向線下導流。

這也意味着,即便是阿里這樣擁有巨大流量,可以產生虹吸效應的平台,仍舊無法省卻線下中介帶看、房產交易、貸款等專業服務,能省的也許就是中介門店房租。

互聯網房產交易平台能讓年輕人買房更容易一些嗎?

也許還得再等等。

當代年輕人買房最大的「不容易」就是資金壓力和購房資格,而互聯網+房產交易只是在房產信息的獲取上從線下移到了線上,增加了一些增值內容,讓房東更容易獲取潛在買家,讓買家對在售房源一目瞭然,但哪怕後端的貸款獲取、稅費支付、交易過戶等全部互聯網化,這點交易成本的節約如果量化一下,相比動輒百萬級別的房產價值,基本可以忽略不計。

要知道,上海外環的平均單價都已達到5萬元。

一個天貓好房,哪怕囊括全國的房地產交易,萬億級別的交易量,百億級別的平台利潤,100%補貼給年輕人,可能人均能拿到的實惠也就萬把塊錢。這點錢,對於買房者來說,甚至不及議價的一個零頭。

來源:cnBeta