實探蛋殼深圳辦公地:數百人聚集維權 員工坦言工資被拖欠

飄搖多時的蛋殼公寓再次陷入「破產門」。雖然蛋殼公寓很快反駁稱「沒有破產,也不會跑路」,但數以千計的房東與租客已然身處漩渦,全國多地出現維權事件。蛋殼公寓曾依靠「租金貸」獲取現金流大肆擴張,這一運營模式飽受質疑。面對租客償還貸款的問題,蛋殼合作方微眾銀行發布公告稱,在2021年3月31日前,將保護客戶徵信不受影響。

不過,嚴重缺血的蛋殼如何填補資金空缺仍然待解,房東、租客、合作銀行乃至蛋殼員工都成為損失的直接承擔者。野蠻生長的長租公寓市場需要更加完善的監管措施。

蛋殼深圳遭數百人維權,房東、租客、平台三方矛盾凸顯

11月9日,蛋殼公寓北京總部曝出數百人聚集維權,與此同時,其位於深圳的運營方深圳市蛋殼公寓管理有限公司(下稱蛋殼深圳)也遭遇租金兌付風波。

11月17日上午,證券時報記者前往位於深圳市福田區勁松大廈的蛋殼深圳辦公地,樓下已經聚集大批房東與租客,現場有數十名公安警員和福田區義工維護秩序。房東與租客可以登記排號,依次上樓與蛋殼工作人員協商解決方案。記者在九時許到達時,已經排到了一百多號。據現場義工介紹,昨天也有七八百個人前來協商。

實探蛋殼深圳辦公地:數百人聚集維權 員工坦言工資被拖欠

(勁松大廈樓下,數百名房東和租客在排號等待與蛋殼公寓協商  毛可馨/攝)

實探蛋殼深圳辦公地:數百人聚集維權 員工坦言工資被拖欠

(福田區派駐法律義工在現場提供咨詢服務 毛可馨/攝)

實探蛋殼深圳辦公地:數百人聚集維權 員工坦言工資被拖欠

(排隊等候上樓協商的人群 毛可馨/攝)

李澤是趕往現場的租客之一。去年7月,李澤在南山區合租了一間公寓,與蛋殼簽了一年合約,每個月租金2560元。同時簽訂的還有一份與微眾銀行的個人借款合同,相當於李澤通過貸款將年租金一次性付給蛋殼,之後每月的繳款便是還貸金額。多位租客提供的借款合同顯示,貸款款項直接發放給蛋殼深圳的賬戶,貸款年利率為9.5%。

「簽合同的時候可以選擇月付、季付、年付或者用租金貸,用租金貸一年能便宜三四千塊錢,所以我就選擇了這種方式。」李澤告訴證券時報記者。記者從多位租客那里了解到,蛋殼在推銷公寓時往往用優惠價格引導租客用「租金貸」方式,或是減免押金、或是給予利息返還,不乏專門針對應屆畢業生推出的優惠。

另一邊,蛋殼又向房東付了更高的租金。李澤發現,自己合租的公寓月租金一共一萬元,但房東每月從蛋殼收到的租金是一萬三千元。目前,李澤的房東還可以收到蛋殼給付的房租,但李澤接連聽到其他房東斷租、租客被趕的消息,於是也打算盡快解約。

證券時報記者在現場了解到,一些房東從上個月開始就沒再收到過蛋殼支付的租金,有些本月的租金已經延遲數日,還有一些仍可以收到,各家情況不一。

田諾就是一位不太幸運的業主,他在龍華區有三套房子,均簽約委託給了蛋殼公寓,簽的是《資產委託管理服務合同》,合約時間三年,明年中旬才到期。但是,他從十月份就沒再收到過租金,三套房子每月租金加起來有三萬元,「有房子的也發愁」,他感嘆。

現在,田諾暫不打算清退租客,他理解租客已經交了租金,責任在蛋殼公寓。他希望租客能配合房東一起,向蛋殼公寓要回錢,還款給微眾銀行,之後再與租客直接商量續租問題。

不過,是否能要回款項仍存疑,也一些房東想盡快收房。房東和租客同時成為了受害者,而蛋殼經營風險引發了兩者的對立。證券時報記者在多個維權群中觀察到,深圳多處出現房東斷水斷電,甚至上門驅趕租客的情況。

微眾銀行提供徵信保護,各方解決方案仍在協商

蛋殼公寓的經營模式並非個例,近些年長租公寓市場常常出現 「高進低出」(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、「長收短付」(收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期),再配合以「租金貸」,公寓管理公司便可實現資金周轉,將現金流用於收儲房源、裝修改造等支出,實現快速擴張。

然而,這種野蠻生長的模式同樣風險巨大,一旦資金鏈斷裂,將會殃及房東、租客甚至員工等多方利益。

證券時報記者以租客身份來到蛋殼深圳辦公室詢問解決方案,一位蛋殼工作人員表示:「房東沒有收到我們的錢,這是我們違約,但是房東不能強制收房,有什麼問題你讓房東來找我們,你們盡量還是住着。」

「說白了蛋殼就是沒錢了,運營出了問題,現在還在想解決辦法。假如破產了,也是優先給銀行還錢,還不知道夠不夠還。現在只能等着,我們的工資也被拖欠了一個月了。」這位工作人員坦言。

作為蛋殼公寓「租金貸」的合作方,微眾銀行在11月16日發布公告稱,已關注到蛋殼公寓相關情況。該行表示,客戶與蛋殼公寓簽署了《房屋代理租賃合同》,並已預付租金,享有合法居住權。建議客戶在已付期間繼續居住,保障合法權益。

微眾銀行表示,如果客戶合法權益收到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況),建議通過法律途徑維護正當權益。如客戶已被迫搬離,可登錄「微眾銀行租住消費貸款」公眾號登記,該行將做出適當安排,盡量保護客戶權益,至少在2021年3月31日前,徵信將不受影響。

「這相當於給了個喘息的時間吧。我室友上周與蛋殼解約成功,且同時解約了貸款協議,只要在App上操作就可以,但這周就不行了。如果蛋殼能在明年3月前續上血,那我們還有一點希望,不然最終還是要我們還錢。」李澤感到無奈。

11月16日,在深圳市公安局福田分局的協調下,事件協商取得了一些進展。證券時報記者了解到,談判結果大致包括以下幾點:租客的租賃貸款仍需償還,微眾銀行給到的支持只是有限時間內的徵信保護;政府將協調溝通,促使租客能繼續住在原公寓,警察會出面制止房東強行收房;公安部門已就蛋殼的惡意欠款行為立案調查,但仍需一段時間。

不過,不同房東與租客的情況各異,訴求也存在差別,幾方仍未達成統一解決途徑,部分房東與租客表示仍將繼續找蛋殼協商。

長租公寓野蠻生長,行業監管亟待規范

蛋殼公寓是長租公寓領域的頭部玩家,於2015年1月在北京成立,運營主體為紫梧桐(北京)資產管理有限公司。蛋殼現已進入北京、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京成都、蘇州、無錫、重慶、西安等全國13地市場,公司官網顯示,蛋殼管理的房源已超過40萬,服務的用戶累計超過100萬。

蛋殼公寓的一路狂奔被資本追隨。自成立以來,蛋殼公寓先後完成了8輪融資,投資方明星閃耀,包括愉悅資本、老虎環球基金(Tiger Global)、螞蟻金服、春華資本、高榕資本等一眾資方,創造出長租公寓行業少有的大規模融資事件。

2020年1月17日,蛋殼公寓(DNK.N)在紐交所敲鍾,共發行960萬股美國存托股票(ADS),每股ADS相當於10股A類普通股,發行價為每股ADS 13.5美元。不過,蛋殼公寓上市首日即破發。今年以來股價一路下滑,截至最新收盤,蛋殼公寓每股ADS已跌去九成,僅剩1.37美元,總市值為2.5億美元。

實探蛋殼深圳辦公地:數百人聚集維權 員工坦言工資被拖欠

蛋殼公寓仍未擺脫虧損狀態。最新一期財報顯示,蛋殼公寓今年第一季度虧損12.3億元,截止2020年3月31日,賬上現金8.26億元,受限制現金13.84億元。

蛋殼公寓「租金貸」的運營模式一直飽受詬病。蛋殼公寓曾在招股書中坦陳:「租客預付租金是我們營運現金流入的重要來源,我們也與金融機構合作為租客提供租金融資,並預付給我們。這些融資活動構成我們現金流入支持的重要來源。」

招股書披露,租客中以租金貸模式支付租金的人數遠超直接支付租金的租客數量。2017年、2018年和2019年前九個月,使用「租金貸」的租客占比分別為91.3%、75.8%和67.9%。2019年前九個月,蛋殼公寓通過”租金貸”模式從租客處獲得的預付款為7.9億元,占蛋殼公寓租金收入的80%,這一比例在2017年和2018年也高達90%和88%。

蛋殼公寓在招股書中表示,如果租客提前終止租約,蛋殼可能會被要求把預付租金退還給相關的金融機構或租客。「然而,我們預期能在較短時間內把空置單位出租給新租客,並從新租客或金融機構收取新的預付款。因此,我們不認為有重大的流動性風險。」

但現實並不如蛋殼所預料,今年以來,蛋殼公寓在全國多地已危機頻發。

據多家媒體報道,今年2月,深圳市政法委給市金融監管局、銀保監局下發《關於開展相關排查工作的通知》表示,近來深圳發生了蛋殼公寓業主聚眾維權事件,調查發現蛋殼公寓存在「租金貸」的情況,由於租金貸存在較大涉穩風險,要求金融監管局與銀保監局高度重視並盡快開展排查工作。《通知》顯示蛋殼公寓在深圳簽約業主1.1萬人,房屋1.1萬套,現有租客3.15萬人。

蛋殼公寓也並非孤案,近些年友客、嵐越、小鷹找房等全國多家長租公寓相繼爆雷,監管部門對此類租賃模式也早有關注。

2019年12月,住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦共六部門發布《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,針對租賃金融業務提出監管要求。

《意見》提出,住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款;加強貸後管理,嚴格審查貸款用途,防止住房租賃企業形成資金池、加槓杆等管控措施。

此外,針對「高進低出」、「長收短付」的經營模式,《意見》提出住建部等部門應加強監管,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位。

今年9月,住建部發布《住房租賃條例(徵求意見稿)》,對住房租賃企業的資質、行為、監督機制及法律責任進行明確規范,該條例是我國住房租賃領域首部條例性規范性文件。此外,成都、西安、重慶等城市也先後發文,要求建立唯一的租房租賃資金監管賬戶,將3個月以上的租金納入監管范圍,將有助於堵上長租公寓監管漏洞。

(文中李澤、田諾為化名)

來源:cnBeta