蛋殼公寓再探:深圳「實際問題」未解 「租金貸」風險凸顯

11月16日,正值周一,在深圳福田區泰然四路26號勁松大廈辦公的上班族們趕到公司樓下准備開工時,被樓下熙熙攘攘的人群驚呆了。人群來自深圳各區,他們是深圳市蛋殼公寓管理有限公司(下稱「蛋殼深圳」)的租戶和房東,要求該公司解除合同,並尋求維護自身權益。

蛋殼公寓再探:深圳「實際問題」未解 「租金貸」風險凸顯

目前蛋殼在北京、華東以及杭州等全國主要城市均陷入同樣的集中兌付困局,此前第一財經已經進行了相關報道(《蛋殼深圳實探:租金兌付困難持續,員工稱未准時收到工資》)。

第一財經發現,租戶的預付租金以及來自金融機構給的預付款,是蛋殼模式快速崛起的兩大支撐。但隨着蛋殼陷入兌付困境,其核心的租金貸業務也面臨風險,蛋殼所承受的壓力也更為顯著。

相關部門介入「首輪談判」

全國多城的蛋殼租戶和房東,自發在網上建立聊天群尋找解決途徑。第一財經記者就加入了蛋殼北京、上海、深圳、杭州等地的租戶和房東聊天群,大家在群內進行商量和信息交匯後,尋求與蛋殼的後續解決方案。

第一財經記者曾於11月11日來到蛋殼深圳總部,見到了來此尋求解除合同的租戶和房東。

多位受訪的租戶和房東表示,心里有許多疑惑,主要集中在三點:第一,已申請退租的租戶,在還未收到退款之前,是否可以暫住在原蛋殼公寓;第二,還未申請退租的租戶,在遭遇房東強行上門收房時怎麼辦;第三,已通過蛋殼APP申請退租的租戶,在仍未成功與租金貸銀行解除合同,是否還要繼續償還貸款。

許多租戶反映,在蛋殼還未退還房租且自己仍未搬離公寓的「過渡期」內,仍會被房東要求盡早搬離,目前正在家中與房東「鬥智鬥勇」。

「昨晚房東過來,給我們三天時間,(要求)要麼和她重新簽合同繼續住,要麼搬出去,三天後會換鎖。蛋殼跟房東合同上是季付,後來改成了月付,月付租金到11月20日。按(我們與蛋殼的)合同,我們是可以一直住,蛋殼也沒有違約。」一位蛋殼租戶說。在記者調查過程中,這樣的例子並非獨有。

房東鄒女士與租客的解決方案是,雙方重新簽訂了合同,房租適當降低,共同等待蛋殼的事件進展。房東和租戶重新協商似乎是目前解決問題的唯一出路。

不過,很多租戶似乎並沒有那麼幸運。「一大早物業就來敲門。房東托物業來談直租。蛋殼沒付租金給房東,亦沒交物業費。我想等蛋殼緩過來,可房東不想等,我退租的話微眾銀行的月付也沒有明確的解決辦法。」一位租戶反應說。

除此之外,許多租戶反映,目前退租了仍未能收到房租退款。截至11月16日深夜23時許,租戶朱女士的萬余元租金仍未退款。

據深圳蛋殼租戶微信群內流傳的一份「11.16首輪談判結果」截圖顯示:於上周至今已經申請退租,未搬走公寓的租客,政府會跟蛋殼溝通,撤銷各位的退租申請,可在公寓繼續住下去,如果執意要搬走,就要承擔兩份房租,「如果房東上門強行收房,請撥打110,民警會出面制止房東惡意行為。」

蛋殼深圳總部所在地的天安派出所值班人員向第一財經記者證實,11月16日,有天安派出所領導以及福田區相關部門人員前往蛋殼深圳總部參與了相關各方代表的協調溝通。

上述「11.16首輪談判結果」截圖還顯示,蛋殼的惡意欠款行為,公安部門已經立案調查,但調查需要時間,有關信息會在「福田警察」公眾號上同步。

2019年,蛋殼有業務運營的城市數量達13個,經營的公寓數量擴大至43.83萬個,其中在北上深的公寓數量達22.38萬個(占比51.06%)。蛋殼深圳的工作人員日前表示,蛋殼在深圳的房源有上萬套。

除了深圳之外,杭州蛋殼的情況亦不容樂觀。有媒體消息指,蛋殼公寓的杭州分公司的門頭招牌已經撤下,杭州分公司僅剩下幾名員工。

租金貸風險與壓力

「在與金融機構合作提供租金融資方面,我們可能會面臨挑戰。」蛋殼上市時的招股書中曾有過這樣的風險揭示,如今似乎是一語成讖。

與蛋殼合作為租戶提供貸款支付房租的金融機構為微眾銀行,業務主要為「租金貸」。據蛋殼公寓此前披露的信息顯示,2019年約有6成租戶選擇了「租金貸」。

招股書顯示,蛋殼為租戶提供靈活的付款方式,他們可以選擇按年、半年或季度預付租金,「我們還與提供租金融資的持牌金融機構合作,後者為某些居民提供房租融資。居民選擇租金融資後,我們會將其與我們合作的融資機構聯系起來。」「金融機構將向我們預付款,居民將按月分期償還貸款給金融機構。我們向相關金融機構支付相應的利息。」

「利用來自金融機構的預付款來支持我們的擴張」,蛋殼招股書稱,目前,公司大量的資金來源包括與租金融資相關的金融機構的預付款以及居民的預付款。

在蛋殼的商業模式中,本來蛋殼-房東-租戶-金融機構之間,可以形成一個閉環。房東提供房源,蛋殼作為牽頭的中介機構,銀行提供租金貸,租客從蛋殼和銀行上享受服務。但其中任何一個鏈條出現問題,這一閉環就可能有破裂的風險。

在尚未結束的兌付困難風波中,蛋殼的不少租客都面臨退租和解除「租金貸」的困擾。

上述「11.16首輪談判結果」顯示:「無論租戶是否已申請退租,租賃貸款都要償還,微眾銀行給到的支持是於2021年3月31日前,對所有深圳蛋殼租戶予以徵信保護,在該時間內逾期未還款,不會有徵信記錄」,租戶可關注「微眾銀行租住消費貸款服務」公眾號,登記個人信息,申請徵信保護。

這與微眾銀行對第一財經記者發來的「致租房消費貸款客戶」的公告一致。該公告稱,如客戶(租戶)已被迫搬離,請登錄該行消費貸款公眾號,回復「信息登記」,該行將盡快向其核實確認,協助解決租賃糾紛,為租戶就貸款事宜做出適當安排,「至少在2021年3月31號前,租戶徵信將不受影響。」

很多租戶認為,這份公告並不能解決自己的「實際問題」。「不管是否與蛋殼解約,由於與微眾銀行的貸款合同仍在有效期,必須按期償還貸款。」有租戶表示。

「房東來了3次,催我們搬走。我們申請退租,但是蛋殼還沒人前來處理。租賃合同到明年的4月份到期,以租金貸款的方式交租。」華東一位租戶對第一財經記者說,現在微眾銀行承諾說,至少在2021年3月31日前徵信不受影響,那在這一時間之後呢?後續如何解決目前還不知道。

第一財經發現,蛋殼在2017年,2018年和2019年的經營活動所用現金淨額分別為1.15億元,11.64億元和19.12億元(2.745億美元),其中居民預付租金是公司經營現金流入的重要來源。此外,2017年、2018年和2019年,蛋殼從金融機構獲得了與租金融資相關的預付款,分別為9.37億元、21.27億元和27.53億元(3.955億美元)。

「在所示期間內,2017、2018和2019年與我們有有效租賃的居民中有91.3%,75.8%和65.9%與我們有房租融資安排。」蛋殼稱,如果提前終止租約或居民拖欠還款,公司需要將剩餘租賃期的預付款退還給金融機構或相關居民(如適用)。

「如果居民的租期提前終止或居民拖欠每月分期付款,我們將需要將剩餘租賃期的預付款退還給相關金融機構,這將導致現金流出並減少我們的營運資金。」蛋殼稱。

「我們無法完全預測何時,有多少居民提早終止租賃或拖欠還款,這使我們的現金流出無法預測。如果發生大量提前終止或違約的情況,我們可能會面臨現金流短缺,並且我們的業務運營和財務狀況將受到不利影響。」蛋殼在招股書中表示。

目前,隨着資金緊張問題爆發,蛋殼面臨越來越多難以兌付的局面,如果再出現需要退付金融機構相關資金的情況,其所承受的資金壓力將更加巨大。

11月17日,有消息指,由於蛋殼資產惡化,微眾銀行及時收手,已經不作為蛋殼的租金貸供應商了。對此,微眾銀行方面截至發稿未獲回復。

「步子邁得太大」

自2020年伊始,長租公寓爆雷事件頻發。僅今年七八月份至今,就有20多家長租公寓項目「爆倉」「跑路」,主要原因多為「高收低租」模式下的資金鏈斷裂。而據第一財經記者調查,與它們「高收低租」不同的是,蛋殼稱自己是創新的「新租金」業務模式運營。

蛋殼稱,這一「新租金」模式,被三個功能定義,即集中化(集中經營從業主那里購得的公寓,並將其出租給我們的居民)、標准化(規范公寓單元的設計,裝修和裝修,並提供高質量,可靠的一站式服務)、在線(技術為公司整個業務流程提供支持,為業主和居民提供無縫的在線體驗)

在這一模式發展之下,蛋殼於2015年快速起步,此後接受來自投資機構的大額容資,估值不斷推高,公司也成為長租公寓行業的明星企業。

「我們將公寓單元的數量從2015年12月31日的2434個增加到2019年12月31日的43.83萬個。」蛋殼招股書披露,四年中公寓數增長180倍。

在一位長租平台的業內人士看來,蛋殼的崛起「步子邁得太大」。

與180倍的公寓數量對應的是,近年來蛋殼的各項經營費用的增長。招股書指,公司的總運營費用增長了163.8%,由2018年的38.96億元增至2019年的102.99億元(14.67億美元)。

此外,蛋殼的租金成本從2018年的21.718億元增加了194.7%,至2019年的64億元(9.193億美元),「這主要是由於我們業務的持續擴張導致開放式公寓數量的增加。」

為了保持競爭力,蛋殼需要大量資金對業務運營的各個方面進行持續投資。據此前接受第一財經記者采訪的蛋殼員工介紹,在將業主的房子收回來之後,蛋殼通常需要大量的前期資本支出,這包括用於向業主購買和租賃公寓的資本支出,以及必要的公寓裝修和裝修,以使其適合出租給居民。

從創立至今,蛋殼公寓一直未能盈利。招股書顯示,蛋殼公寓已連續三年處於淨虧損狀態,並且虧損幅度在不斷上升,累計虧損達到63億元。其中,2017至2019年,蛋殼公寓虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元。財報顯示,2020年一季度蛋殼收入為19.40億元,同比增長62.5%,但仍處虧損狀態,淨虧損12.34億元,上年同期為8.162億元。

今年6月,蛋殼創始人高婧被調查的消息傳出,雖然公司聲稱,「高靖涉及的調查與蛋殼公寓無任何關聯,公司各項業務和經營活動一切正常。」但是,股權關系說明一切,「截至本年報日期,我們的聯合創始人,董事兼首席執行官高靖擁有我們的所有B類普通股,占我們已發行和已發行股份總數的75.7%的表決權。」蛋殼稱,由於所有權的集中,高靖將對公司事務產生重大影響,例如合並,收購,合並,出售資產,重組和其他重大公司行為。

隨着近期各地接連爆發兌付危機,蛋殼所承受的壓力也更為顯著。

來源:cnBeta