蛋殼公寓商業模式面臨大考 多地房東上門解約租客收到搬離通知

日前,自稱管理房間「40萬+」,累計服務用戶「100萬+」的上市公司蛋殼公寓,在北京等多地遭遇租客房東維權,以致其商業模式再受質疑。11月16日,已經入冬的北京,上百人在位於朝陽門外大街的蛋殼公寓北京總部排隊維權。其中一位租客告訴《證券日報》記者,這個維權長隊里,有房東、租客,還有被拖欠工資的蛋殼公寓保潔、維修人員。

蛋殼公寓商業模式面臨大考 多地房東上門解約租客收到搬離通知

「在我們的微信維權群里,不僅僅是北京,在上海、深圳、杭州和武漢等地,也陸續有房東和租客要求與蛋殼解約。」該租客表示。

同日下午,記者在一個北京蛋殼公寓維權微信群中看到了這樣一句話,「你們打吧(群友發的投訴電話),我凍得拿不住手機了。」兩天時間,這個群從100多人上增加到超420人,其中大多數都是與微眾銀行簽了租金貸的租戶。

而就在幾天前的11月12日,蛋殼公寓關聯公司紫梧桐(北京)資產管理有限公司新增被執行人信息,執行標的約為572萬元,這是11月份蛋殼公寓第三次成為被執行人。《證券日報》記者從天眼查方面獲悉,截至11月16日,蛋殼公寓被執行總金額為1092萬元。

「列為被執行人對企業的影響較大,一方面代表了企業無償債能力,經營現金流危機;另一方面會影響企業的經營信用,品牌形象受損。」一位不願具名的業內資深人士向《證券日報》記者透露,同時,也會影響資本市場上投資者的信心,對企業的長期發展存在質疑,企業的估值會大幅縮水。

蛋殼公寓商業模式面臨大考 多地房東上門解約租客收到搬離通知

部分租客接到清退通知

退租仍擔憂貸款違約

「11月13日晚上,房東上門告訴我,蛋殼公寓從11月1日起至今沒有付房租。」北京蛋殼公寓的女租客楊小青(化名)在接受《證券日報》記者采訪時表示,「房東要求我半個月內搬離,不然他就報警處理了。」

楊小青稱,此後自己聯系了蛋殼公寓管家,但對方表示已經離職。「他建議我先辦理退租,如果蛋殼不破產倒閉,或許還能退還押金,若繼續交租存在變成純損失的可能性。」

「但我與面臨類似情況的租客交流後得知,首先即使我在APP上申請退租,也可能沒有人理;第二,即使成功辦理了退租,我還面臨着徵信記錄違約的風險。」楊小青告訴《證券日報》記者,今年9月份簽合同的時候,蛋殼公寓的管家說現在租房多數都用租金貸的形式,蛋殼公寓和微眾銀行簽合同,租戶給微眾銀行月付房租,貸款利息由蛋殼公寓承擔,從每個月的服務費中扣除。

而在與《證券日報》記者的交流中,楊小青甚至都說不清租金貸到底是怎麼一回事,就本着「信任大公司」的想法簽了合同。

「長租企業與第三方金融機構合作,在長租公寓企業與租客簽署租賃契約的基礎上,租客與第三方金融機構簽訂貸款合同,對房租進行分期支付,每月還本付息,以減少一次性支付租金的成本壓力;長租企業則通過第三方金融機構一次性獲取整體租賃周期的資金,通常為一年,在短期內獲得大量資金,緩解資金壓力;金融機構通過租金貸來獲取一定的利潤收入。」有不願具名的分析師對《證券日報》記者解釋道,在實際經營過程中,不少企業將通過租金貸獲得的資金用作規模擴張或其他用途。若長租公寓企業經營不善面臨危機,則租客在租住權無法保障的情況下,依然需要承擔該租金貸產生的還款壓力。

「現在蛋殼公寓收了錢不給房東租金,房東上門來清理租客。很多人面臨着一邊被攆,一邊如果辦理退租就可能徵信違約的風險。」楊小青稱,「面臨類似問題的,僅我們群里就有300多人,而且人數還在不斷增加,只是每個人的貸款金額不同而已。」

「還有很多租客遭遇了斷水斷電,不少人請假去排隊維權。」楊小青稱,「上個月保潔就沒再來了,還有一些管家都離職了,原來負責我的管家也一樣,說是因為蛋殼沒有準時發工資。所以去北京總部維權的人中也有一些是蛋殼公寓原來的員工。」楊小青發給《證券日報》記者多份與管家微信溝通的記錄,證實她的說辭。

記者所在的維權群僅2天時間已更新數千條信息。「管家沒了,客服聯系不上。」「押金不給我就當分手費了,請解除租金貸就好。」租客各有各的說法,各有各的無奈。11月17日,這個群更名為「報團取暖群」。

持續虧損不見盈利預期

再陷「資金鏈」斷裂風波

這不是蛋殼公寓第一次出現拖欠房東房租,導致租客被趕的情況了。

今年2月中旬,坊間就有傳聞稱,蛋殼公寓在租戶沒有欠租的情況下,要求房東免除3個月房租,且沒有在約定時間內付款給簽約業主。彼時,一些業主和租客開始擔憂蛋殼公寓是不是資金鏈斷裂了。

2月17日,針對公眾質疑的「資金鏈斷裂」問題,蛋殼公寓官方微信公眾號回復稱,這是不實信息,公司經營狀態穩定。並且針對欠租,將會在與房東協商完免租事宜後,盡快安排打款。

然而,大半年時間過去了,面對這一次多地相繼出現的房東、租戶集中解約事件,蛋殼公寓要倒閉的消息不脛而走。11月16日,蛋殼公寓公開稱,「我們沒有破產,也不會跑路。」對此,記者在不同時段分別撥通了蛋殼公寓相關對接人的電話,但該人士並沒有接聽。

11月16日,與蛋殼合作「租金貸」業務的微眾銀行發表公開聲明稱:「建議客戶在已付期間繼續居住,保障合法權益。如果客戶合法權益受到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況),建議通過法律途徑維護正當權益。如客戶已被迫搬離,我行將做出適當安排,盡量保護客戶權益,至少在2021年3月31日前,徵信將不受影響。」

但租客擔憂的是明年3月份之後仍有徵信記錄違約的風險,房東擔憂的是蛋殼公寓不會再付租期內的租金,每一單合同的背後,都涉及數千元、數萬元的資金。

這家第二個赴美上市的長租公寓運營商未來將何去何從?

公開資料顯示,蛋殼公寓成立於2015年1月21日,隸屬於紫梧桐(北京)資產管理有限公司,注冊資本1000萬元。成立至今,蛋殼公寓共獲得八輪融資,投資方包括開物華登、愉悅資本、華人文化、高榕資本等。

2020年1月17日,蛋殼公寓在紐交所上市,上市當天市值27.4億美元,但如今市值不到3億美元。目前,蛋殼公寓在國內13個城市提供長租服務,運營公寓數量超過40萬間。

根據蛋殼公寓此前發布的招股說明書和2020年Q1財報(2020年Q2、Q3財報暫未發布)來看,蛋殼公寓2017年、2018年、2019年前9個月的淨虧損分別為2.72億元、13.69億元、25.16億元;營收分別為6.57億元、26.75億元、50.00億元。蛋殼公寓在2020年Q1的營收為19.4億元,淨虧損為9.789億元。持續虧損,並沒有盈利跡象。

「蛋殼公寓最主要的症結有兩個。」上述不願具名人士向《證券日報》記者表示,一是前期擴張太快,盲目擴大管理房間規模,2017年-2018年獲得的房源增長迅猛,但與之匹配的房源運營管理能力未及時補齊;二是未聚焦單店盈利,在單店未盈利的情況下,企業應有相應的經營預警機制,沒有做好「以出定收」的動態房源管理,企業應依據出房速度及時調整收房情況。

商業模式暴露脆弱性

敲響行業警鍾

不得不說,近三年來,長租公寓發展迅猛,無論是房地產開發商,還是品牌運營商都在積極布局,但玩家的運營能力確實參差不齊。

根據貝殼研究院不完全統計,今年長租公寓企業整體呈現戰略聚焦或收縮態勢,房企對長租公寓的熱情減退,TOP100房企中僅2家新開拓長租公寓業務。

特別是受到疫情沖擊後,舊商業模式隱藏的風險開始浮出水面。「對多家長租公寓企業調研發現,今年長租公寓企業生存狀況呈現分化狀態。」貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示,一方面疫情對經營能力較強的頭部企業影響較小,這類企業往往採取審慎聚焦的經營戰略,在不擴張的情況下維持現有經營規模;另一方面疫情對中小企業的沖擊較大,存在縮減管理房源規模、裁員等情況以斷臂求生。

「這暴露了部分長租公寓商業模式的脆弱性。」上述不願具名人士向《證券日報》記者表示,一是租金成本高,目前大部分長租公寓採取的都是包租模式,從業主處租賃房源,經過裝修後再出租給租客,租金成本在總成本中占比超過50%,而裝修和運營也需要較高的成本投入;二是商業模式的靈活性差,長租企業通常會與業主簽訂3年-5年的租賃合同,在約定期限之後租金會按比例增長,而在遭遇市場風險和變動的情況下,仍然要按約定繳納租金,就給企業經營帶來了較大的成本壓力;三是精細化運營要求高,長租公寓企業理論上來講應當根據出房情況來決定收房速度,但部分小企業為了拓展規模會相對激進地收房,而出租能力低可能導致空置率較高,現金流原本就岌岌可危,更加難以抵禦市場風險。

「作為長租公寓行業的標杆企業,蛋殼公寓確實出現了經營困難。」地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示,「長租公寓是一個新興行業,疊加疫情導致租賃需求不強等多方因素影響造成如今局面,對於企業管理來說,後續需要建立風險管控體系。此次事件倒逼行業企業復盤和思考自身經營問題,倒逼企業成長,產品、模式均待變革。」

「一是企業發展需要慢下來,做好運營能力建設;二是企業需要進一步審查自身經營的風險及合規性,做好資金鏈的管理以及風險應急預案;三是做好『以出定收』的房源管理,尤其是在疫情等不可控因素的影響下,企業應具備動態管理房源的能力,及時調整收房速度,降低庫存房源,靈活應對市場變化。」黃卉向《證券日報》記者表示,雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境,但行業長期向好向穩發展的態勢不會變。

黃卉認為,行業將加速洗牌和進化,經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰,行業集中度不斷提升,租賃企業需要不斷聚焦自我能力建設,迭代租賃產品設計,滿足租客品質居住需求,才能在市場中不斷突圍。

來源:cnBeta