長租公寓頻頻跑路 打工人租個房咋就這麼難?

這兩天長租公寓的事情又又又上熱搜了,網傳「蛋殼公寓即將破產跑路」、「蛋殼公寓杭州分公司停止運營」、「數百位業主集體維權」……雖然蛋殼公寓官方很快在微博上澄清,但今年以來,包括蛋殼公寓在內的多家長租公寓倒閉的傳聞就沒有斷過。

長租公寓頻頻跑路 打工人租個房咋就這麼難?

事實上,已經倒閉的長租公寓不在少數,從今年7月的品程優居、優客逸家等,到8月的友客公寓、嵐悅公寓、沃客公寓等,再到9月的寓意公寓、適享公寓,以及不久前的小鷹,長租公寓品牌中能查到信息的破產名單就多達二十餘家

而即便蛋殼公寓自稱沒有破產和跑路,但也向外界透露資金鏈確實存在一些問題,並且糾紛不斷,據天眼查數據顯示,蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下產品,截至目前,其主要為房屋租賃合同的法律糾紛就高達數十起。

 資金時間錯位管理,長租公寓快速積累資金池

盡管頻頻發生「暴雷」,但我們不難發現近幾年長租公寓的模式在早期是非常成功的,不過按理說租售房屋是一種投入大、投資回報周期長、擴張困難緩慢的行業,但是自如、蛋殼卻能在很短時間獲得大量資金來擴張,原因就在於長租公寓「圈」錢的本質不是房租差價。

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大多數長租公寓的房產都是從本地業主那里承包,可以簡單理解為二房東。在一二線城市房價奇高的當下,拿房成本必然也是非常高昂,想要以高很多的價格租出去很難。並且長租公寓的受眾群體大多數年輕人,追求便宜實惠,因此即便是轉手租出去,一間房也掙不了太多錢。再加上房屋裝修、運營的成本,更是剩不下多少。

如何快速積累大量資金,是長租公寓前期占領市場的關鍵,為了實現這一目的,長租公寓推行兩種方式,一種是押一付三或押一付十二,另一種就是通過租金貸來支付房租,以租客名義一次性從銀行貸走一年租金。

無論哪種,長租公寓總是傾向於讓用戶一次性繳納一年的房租或者去貸款到一年的租金,而面對一房東業主時,一般是一個月或者一季度給房東支付一次房租,這其中資金的時間錯位管理打造了龐大的資金池。有了資金池,就可以用於投資獲益、擴大規模占領市場,甚至是作為准備跑路的資金

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靠資金時間錯配產生出來的現金,使得長租公寓有了進一步擴張的籌碼,因此我們能看到蛋殼公寓在2017-2019年短短兩年間,運營的房間數暴漲了近30倍。但繁榮的背後依然不能掩蓋虧損的事實,對於新增房間的前期投入,也使蛋殼虧損額也從2億多元飆升至了近35億元。在2020年的第一季度里,蛋殼公寓更是以12.3億元的虧損創下了其單季虧損的新高度。

長期的巨額虧損對資金鏈的可持續性提出了巨大挑戰,這也不得不使得公寓方不斷尋求壓榨業主和租客的方法,盡可能讓租客多交錢、快交錢,而給業主少打款、慢打款,並且從公寓本身的配置等方面摳成本,以降低運營壓力。

 公寓倒閉,多方利益受損

表面上看,長租公寓最大的風險是破產跑路,導致業主方收不到應收的房款,而租客更是交了房租無房可住,直接影響了雙方利益。更深入來看,長租公寓倒閉也讓配套的家電企業受到了一定損失。

其中智能門鎖受影響最大,因為長租公寓基本上100%安裝了智能門鎖,作為智能門鎖最主要的銷售渠道,公寓倒閉和市場口碑崩塌必然會極大影響智能門鎖企業的未來發展前景。

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其次,公寓普遍標配空調冰箱洗衣機,有的還會配備微波爐、煙灶等,對這些家電企業來說,雖然公寓不是主要銷售對象,但也損失了一個潛在的增長渠道。而且有一些廠商交付家電產品不是一次性付清款項,很有可能在公寓倒閉時還未收到尾款。

這種情況下,廠商們為了抵抗風險,未來預計將加大預收款比例,更加謹慎地和公寓進行合作。對租房的租客來說,面臨兩個選擇,要麼換房,要麼和一房東直接簽約,不管哪一個,付出的時間成本和金錢成本都是非常大的,這還不算公寓跑路未討回的錢。

 長租公寓隱患多,破產跑路只是冰山一角

除了公寓倒閉造成的財產損失,公寓房屋質量問題也值得重視。前幾年發生的自如「甲醛房」事件仍然歷歷在目,遺憾的是,直到今天,長租公寓仍然會時不時發生各種安全隱患。

前面提到,長租公寓為了降低運營成本、提高擴張速率,無論是裝修還是室內的配套都遵循低價省事的原則,售後服務也是能省就省,如果房屋使用出現了問題,不僅維修難,賠償也往往不到位。

比如2019年,一位長租公寓住戶發表了一篇租房踩坑經歷,他租的一套房間暖氣沒了,一共打了12次維修電話,每次客服的反饋都是「我們會反饋給維修師傅的,會盡快安排上門維修」,可是在這期間的80天,根本沒有維修師傅上門。更慘的是,2019年2月下旬,房間全面停水,同樣無人解決,用戶要求給予適當補償,然而公寓方面表示只能退還700元服務費。

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再比如,上海某公寓住戶反映,入住前後房屋信息完全不符,而且存在嚴重安全隱患。當他來到住處時,發現原本宣傳的電梯變成了樓梯,整個房間斷電斷水,衛生狀況極其糟糕,當他試着打開電閘時,發現電閘竟然「嗞嗞嗞」地冒火星。

打售後電話投訴後,對方承維修人員趕到看了一眼,說電路問題不在他的負責范圍內,歸物業管,遂離開。繼續多次投訴後,才得以解決。

 寫在最後

總的來說,目前國內租房市場還有很多不足,本該提供更好品質和服務的長租公寓也被一些舍本逐利的人做成了圈錢工具。作為在外打工的租房一族,要時刻擦亮眼睛,看清楚套路,如果遇到損壞自己利益的事情,一定要堅決維權。

來源:cnBeta