蛋殼總部租客排隊退租 高收低租模式埋雷

蛋殼公寓的「退租」風波仍在持續擴大。11月16日,就在蛋殼公寓「將宣布破產」的傳言登上熱搜時,蛋殼北京總部的樓上樓下依舊人頭攢動,南都記者在現場看到,不斷有租客、業主前來辦理退租或解約事宜,10餘位保安在二層公司門口維持秩序。對於外界的質疑,當日下午4時許,蛋殼公寓通過官方微博回應:「沒有破產,也不會跑路。」

蛋殼總部租客排隊退租 高收低租模式埋雷

蛋殼北京總部,不斷有租客、業主前來退租解約。

蛋殼總部租客排隊退租 高收低租模式埋雷

日前,有深圳的蛋殼公寓租戶唐川(化名)向南都記者爆料,他在9月中旬租了蛋殼公寓的房間,卻在10月底突遭寬帶斷網,因網絡運營商更換,前後持續半個月沒有連上。按照公寓管家的說法,目前深圳蛋殼已經無力支付寬帶費用,從10月份至今,租戶租房的押金均沒能退還成功,接下來,唐川的押金是否能夠退成功也無法保證或提供幫助。

「惡意斷網/停水」、「房租到期不退押金」、「服務費正常繳納卻無保潔」、「租約到期返現無法提取」……像唐川遭遇相同境遇的租戶,以及被拖欠租金的業主們分布在全國各地,連日來通過各種渠道維權無果,「APP留言反饋如『石沉大海』、客服電話打不通。」

10月14日,蛋殼公寓曾對外回應稱:「部分合作方因與本公司存在商業糾紛,採取了過激行為。散布『蛋殼跑路、倒閉』等相關不實言論、視頻、圖片,公司已報警處理。目前,蛋殼公寓經營活動一切正常。」

每天百餘人上門需求解約退租,排隊要預約

對於唐川來說,停下來的不止是網絡,「印象里從來沒見過保潔,早就停了,但租之前完全不知情,現在還正常收取我們的清潔費。」他告訴南都記者,「據我了解至少全寶安區的租戶寬帶都已經停了。目前主要擔憂押金,並且希望蛋殼恢復網絡和正常保潔,而不是白收費。」

南都記者注意到,按照雙方簽訂的合同服務條款,乙方(租客)向甲方(蛋殼)每期應付服務費為當期應付租金的10%,「服務內容包括:寬帶服務、400客戶服務熱線、保潔服務(每自然月兩次)、不因租客個人原因導致的基礎維修、管家服務……」而對於租客普遍反映的問題,蛋殼公寓相關工作人員解釋稱,斷網和保潔超時未上門,均系網絡或保潔供應商切換,已在加急處理中。

在互聯網平台上,類似的各地租戶、房東關於蛋殼公寓的投訴在10月達到高峰,主要圍繞蛋殼公寓無法正常履約、資金無法正常流動周轉展開。同期,有關蛋殼公寓「資金鏈斷裂」、「倒閉破產」、員工工資停發的傳聞就在網絡上發酵。據報道,相繼有租戶、合作供應商、被拖欠工資的裝修/保潔等數百人前往蛋殼公寓北京辦公室討要說法。

在蛋殼公寓北京辦公室外,有蛋殼員工告訴南都記者,現在上門辦理解約退租的租客一天可以排400多人,因為人太多,需要現場掃碼預約登記,「早上8點開始排隊,那樣還有希望當天可以排上,否則都得回去等」。南都記者掃碼發現,16日進行租戶來訪預約,後兩日的名額已經全部約滿。

蛋殼總部租客排隊退租 高收低租模式埋雷

一位剛與蛋殼工作人員談完賠償事宜的業主對南都記者表示,按照約定,蛋殼方面應每三個月給她支付房租,「最近一次應該是10月25日,但至今未收到,打電話也沒人接,7月都還是正常的。」「除了房租,他們需要賠償我2個月的違約金,但是對方回復說『沒有違約金可以賠了,只有家具和房間可以退還,如果要錢,建議直接走訴訟』。」另一位業主則向記者透露,從今年3月開始,蛋殼方面支付給他的租金就已有減少,並且此後一直以維修費等不同名義扣款。

蛋殼總部租客排隊退租 高收低租模式埋雷

(北京蛋殼公寓總部進出口被保安管控,租客/業主需取預約碼等待叫號才可進入排隊)

天眼查工商資料顯示,11月12日,蛋殼公寓關聯公司紫梧桐(北京)資產管理有限公司新增被執行人信息,涉案標的為571.8萬元,在本月第三次被列為被執行人。僅在11月,該公司被上海市閔行區人民法院、北京市大興區人民法院列為被執行人身份所涉及的標的金額已達1092萬元。此前已涉及多起房屋租賃合同糾紛、財產損害賠償糾紛。

蛋殼總部租客排隊退租 高收低租模式埋雷

近三年淨虧損超50億,市值縮水超9成

公開資料顯示,蛋殼公寓成立於2015年,於今年年初登陸美股,募集資金超1.49億美元,是中國知名的互聯網長租公寓運營商。通過集中經營從業主處購得公寓,並將其出租給居民,提供包括清潔、維修、保養等一站式服務,營收依賴租金和服務費。截至2019年,其所運營的房源在4年的時間內增長166倍至40萬,在北上深三地經營的房源數合計占比過半;累計服務用戶超百萬。

蛋殼公寓赴美招股書顯示,房源的擴張也推高了新房采購、租金、運營和裝修成本,2017~2019年合計淨虧損超50億元。南都記者查詢了解到,今年年初至今,截至美股11月16日收盤,其股價已從最高的13.9美元/股,跌至1.37美元/股,市值從27.4億美元至2.51億美元,縮水超9成。

(更新:周二蛋殼公寓逆勢上漲75.18%,報2.40美元,總市值4.39億美元。)

蛋殼總部租客排隊退租 高收低租模式埋雷

據了解,蛋殼公寓的租金付款方式包括租金貸月付、季付、半年付和年付。在一些模式中,蛋殼會與金融機構合作,與租戶簽貸款合同:金融機構將房租預付給蛋殼公寓,蛋殼向金融機構支付相應利息,租戶則按月分期償還貸款給金融機構,向蛋殼預付押金、服務費。招股書數據稱,2017年~2019年9月,分別有91.3%、75.8%和67.9%的租戶與蛋殼簽有融資租賃協議。在業主端,蛋殼需按月或按季度支付房屋租金和一定數量的押金。

然而,租金貸形式往往伴隨較高的風險,近兩年,已有鼎家、寓見、樂伽等數十家長租公寓企業(尤其是中小企業)連環「爆雷」陷資金危機、走入倒閉破產困境,從而在多地引發連鎖反應。南都記者此前多次采訪租戶了解到,「爆雷」方式也表現為在租賃合同尚未到期時,租戶突然被告知因平台資金周轉問題,房東將斷水停電並收回房間,不得不臨時另尋他處住。

有業主對南都記者透露,蛋殼的管理比較粗放,為了搶市場占有率,「前期找業主高價收房,然後專門找第三方公司高頻聯系業主談降房租,每談成一個人,業務員拿幾百元的提成;同時為了獲客,會在中介門戶網站上大量房源信息、真假難辨,先導流過來再說。」有蛋殼員工坦言,受疫情影響,房屋空置率上升,今年以來,很多長租公寓平台不得不降價,通過「高收低租」、立減返現等方式來吸引租客,使得房子的毛利降低;另外高度依賴互聯網平台獲客,成本高企,浪費了大量資金,降低了經營效益。

長租公寓「爆雷」源於租賃市場需求不穩定

曾有分析人士對南都記者指出,長租公寓運營方近兩年連續「爆雷」,反映出行業快速發展背後的固有矛盾:由於回報周期長,企業前期需要「燒錢」或者使用金融工具進行高額投入、追求房源的快速規模化擴張,甚至以消費者的信用風險換取其資金保障,而如果在擴張中不能保持穩定的現金流,極容易頻繁陷入風險,也令消費者蒙受損失。

知名地產分析師嚴躍進告訴南都記者,企業出現經營困難,一部分是行業造成的,一部分是管理層問題,應防範業務出現較大波動。長租公寓項目「爆雷」,最根本的問題在於租賃需求的不持續性,「一方面是租客並不穩定,或者說長租的需求沒有真正激發出來;另一方面是租金本身也難以大幅上漲,或者說長租公寓企業的經營收入是比較單一的。若後續不加以規范,確實容易引起爆雷等問題。企業經營狀況不好,實力越低、越早爆雷。」「撇開企業本身,需要防範部分投資者炒作此類企業股票。」他補充提到。

據貝殼研究院的數據,10月北京平均月租金為79.6元/平米,環比下降3.3%,同比下降3.1%,租金在連續四個月保持上漲後,9月、10月持續下跌。隨着租賃市場轉入傳統淡季,疊加疫情影響,預計11月市場維持低溫運行態勢,11月到春節前,租賃需求將呈階段性減弱。但也有分析提到,長遠來看,隨着疫情逐漸得到控制,房屋租賃的需求仍然會逐漸增加。

「租賃市場不活躍或消沉,多少會影響企業的經營狀況的。」嚴躍進對南都記者指出,尤其是在高進低出(高價租來房子,低價租給租客)的模式下,長租公寓的項目管理難以持續,進而出現爆雷,進而也衍生出了房屋託管的問題。」企業尋求要更好的存活,應建立風險管控體系,尤其定期監測、匯報一些風險點(房源收購、企業現金狀況、租客管理情況等),有利於及時做規避;此外關鍵還是要在租售同權方面有所突破,尤其是挖掘同權領域的概念,加快長租公寓合同的備案制度建設,有助於促進租賃業務的更健康發展。

來源:cnBeta