身處破產邊緣 蛋殼公寓的股價仍在狂歡

一則接盤傳聞讓深陷破產困境的蛋殼公寓股價持續暴漲。美東時間11月17日,在美上市的蛋殼公寓股價高開高走,盤中一度漲超90%。截至當日收盤,其股價暴漲75.18%,報2.4美元,最新總市值為4.39億美元。有資深市場人士對《國際金融報》記者直言,蛋殼公寓股價大漲主要源於我愛我家收購的傳聞,不過,其認為蛋殼公寓股價續跌的可能性很大,「負面還在持續發酵」。

身處破產邊緣 蛋殼公寓的股價仍在狂歡

緋聞帶動股價大漲

《國際金融報》記者據此向我愛我家方面求證,相關負責人否認了這一消息,對於記者提出的是否尚處於洽談中,並未最終成行,上述負責人亦堅定地給出了否認的回復,「沒有的事」。

不過,即便如此,緋聞熱度仍未平息。美東時間11月18日,蛋殼盤前再度出現大漲,最高漲幅一度超過40%,截至記者發稿前,漲幅收窄至36.25%。

此前有媒體報道,最近一周,我愛我家包括董事長、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜,目前我愛我家正核算財務成本問題。同時,上述報道稱,「受北京市相關部門邀約,包括自如、相寓在內多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜。」

景暉智庫首席經濟學家胡景暉對《國際金融報》記者表示,其多次與我愛我家董事長謝勇交流,我愛我家接盤的可能性極低。

胡景暉透露,5月長租公寓第一股青客爆倉,後上海市相關部分牽頭由建行旗下的上海建信住房服務有限責任公司(下稱「建信住房」)進入,挑選部分房源進行接盤。6月蛋殼危機出現後,北京市相關部門也牽頭建設銀行總行進行溝通。但因為蛋殼負債規模過大,一個多月後這場協商以失敗告終。

根據胡景暉的介紹,隨後蛋殼主動找到鏈家旗下的自如,談判告吹後才接觸我愛我家。

曾任我愛我家高管的胡景暉直言,蛋殼虧損60多億元,「我愛我家作為上市公司,需對業績負責,這筆賬他們算得過來。」此外,胡景暉強調,「我愛我家的主要競爭對手是貝殼,其當前的戰略思路是整合平台資源,沒有必要接盤長租公寓在戰略上走偏路。」

作為首家登陸A股主板市場的房地產經紀企業,我愛我家旗下擁有我愛我家、相寓、昆百大等多個業務品牌,其中相寓為其旗下長租公寓品牌。半年報顯示,2020年上半年,相寓實現收入7.3億元,同比下降15.05%,新增服務客戶22.59萬人次,截至6月30日,全國在管房源規模25.3萬套。截至三季度末,相寓全國平均出租率為94.8%。

胡景暉判斷,我愛我家接盤蛋殼的消息或是由蛋殼方釋放出來,目的在於提振股價。

蛋殼之困久矣

實際上,蛋殼的困境早在數月前就已經突顯。

10月傳言更是甚囂塵上,彼時有消息稱,杭州蛋殼公寓的公司財務跑路,公司破產倒閉;10月中旬,蛋殼公寓北京總部發生了供應商維權事件。

10月14日,蛋殼公寓曾通過官方微博回應稱,近期部分合作方因與本公司存在商業糾紛,採取了過激行為。散布「蛋殼跑路、倒閉」等相關不實言論、視頻、圖片,公司已報警處理。目前,蛋殼公寓經營活動一切正常,同時也正在積極處理糾紛。

但這一切並沒有很快得到平息。

11月,蛋殼公寓北京總部再曝出維權事件,前來維權的包括租戶、供應商、保潔、維修等人員。期間,各地蛋殼公寓的問題也頻頻出現,從租戶斷網到房東驅趕租客,再到房東聯系租客繳納房租等狀況不斷。

11月16日,破產傳聞再起。當日晚間,蛋殼公寓通過官方微博發布消息稱,「我們沒有破產,也不會跑路!」此外,蛋殼方面亦表示,其目前的確遇到資金困難的情況,但正在積極進行處理。租客和房東等問題,也在積極應對。

同日,與蛋殼公寓合作「租金貸」的微眾銀行亦發表聲明稱:「建議客戶在已付期間繼續居住,保障合法權益。如果客戶合法權益受到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況),建議通過法律途徑維護正當權益。如客戶已被迫搬離,我行將做出適當安排,盡量保護客戶權益,至少在2021年3月31日前,徵信將不受影響。」

有在上海的蛋殼公寓租客向記者表示,其於11月17日收到了微眾銀行發出的相同內容短信。據這位今年6月底剛簽了一年租約的租客反映,原本每月兩次的上門保潔服務,已有一個月未進行,而其投訴後多日也未收到蛋殼官方客服的回復。

記者亦在一個已經滿員的房東維權微信群中看到,包括北京、上海等多地在內的房東遇到蛋殼方面到期未支付租金的情況。

胡景暉直言,蛋殼困境的根本原因在於尚未找到盈利模式。中原地產首席分析師張大偉也表示,市場上當下所謂的長租公寓都是「假長租公寓」,全部都是二房東,賺取租金差價與挪用資金池是這類型企業的兩大特徵。

虧損嚴重

在經歷過今年1月中旬登陸紐交所的高光時刻後,蛋殼公寓便迅速進入了低谷震盪中。

2月份被曝出「以疫情為由要求房東免租」的消息,由此引發房東維權;此後,蛋殼又遭遇了CEO高靖被政府部門調查、APP被工信部點名下架、COO顧國棟離職等一系列風波。數據顯示,年初至今,蛋殼公寓的股價累計跌幅達到了82.22%。

據披露,2017年-2019年間,蛋殼公寓分別實現營收6.57億元、26.75億元、71.29億元;虧損也逐年擴大,分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。

今年一季度,蛋殼公寓實現營收19.4億元,同比增長62.5%;淨虧損12.34億元,較上年同期的8.16億元的虧損額擴大逾50%,接近2018年全年虧損。

虧損不斷擴大的背後,蛋殼公寓在今年一季度的運營情況也頗不樂觀。據披露,2020年一季度,蛋殼公寓入住率75.6%,較2019年末的76.7%下降1個百分點;而2019年同期,這一指標為77.8%。

另外,蛋殼公寓的規模擴張態勢已經出現了停滯。截至今年3月底,蛋殼公寓在國內運營公寓數量共計419030間,較2019年末的438309間出現明顯收縮。

同策研究院資深分析師肖雲祥分析認為,蛋殼出現今天的情況,一方面和自身管理混亂、成本控制和拓客能力相關,導致了在經營層面出現問題;另一個重要的原因就是運營模式。

「蛋殼採用的是中介模式,租客-中介-房東是一個基本的運營鏈條,但作為中介方,蛋殼的抗風險能力太弱,一場疫情導致空置率增長,虧損是肯定的。」肖雲祥認為,「但如果不是運用了大量的租金貸產品,公司也不至於在那麼短的時間內崩塌。在過去的運營中,為了短期獲得大量資金,蛋殼採用了大量的租金貸,2017-2019年租金貸使用比例最高達到91%,在一場疫情的沖擊下,這成為了資金鏈斷裂的直接原因。」

值得一提的是,蛋殼公寓事件持續發酵期間,有地方政府先後發布了針對長租公寓的政策,包括成都、西安、重慶等在內的多個城市發文要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶等。

11月17日,深圳市住建局發布了《關於切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》,其中明確提到,部分長租公寓採取「高進低出」「長收短付」造成「爆雷」「跑路」的問題,已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式,哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益;住房租賃企業應充分意識到採取「高進低出」「長收短付」方式進行市場擴張從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。

上述市場人士向記者表示,各地陸續出台相關監管政策,在一定程度上意味着,即便蛋殼公寓沒有徹底爆雷,這個行業也將面臨很大的政策調整預期。「是個負面預期。」該市場人士補充道。

來源:cnBeta