資本還能陪蛋殼玩多久?

2020年1月17日,蛋殼公寓登陸紐交所一時風光無限,如今卻陷入一場生死危機。11月16日,「蛋殼公寓即將宣布破產」的消息登上熱搜。雖然蛋殼公寓很快在官方微博上澄清,「我們沒有破產,也不會跑路」,但這並沒有打消公眾的疑慮。

資本還能陪蛋殼玩多久?

圖片來源:蛋殼公寓官方微博

與之相反的是,蛋殼公寓股價卻在接下來兩天逆勢暴漲。先是11月17日股價突然絕地反彈,漲幅高達75%,再是18日股價繼續上漲,漲幅一度逼近108%,換手率逾518%。

之所以出現如此戲劇的一幕,主要是市場接連傳出自如、我愛我家或將接盤蛋殼公寓。

遺憾的是,自如官方在第一時間給予斷然否定的回答。至於我愛我家的傳聞,我愛我家相關負責人在11月18日晚間,對外否認了收購事宜。在此消息影響下,蛋殼公寓股價明顯回落,但投機意味依舊濃重。

資金鏈斷裂的蛋殼公寓,猶如被夾在鐵板上的魷魚,一面是等待回款的供應商、保潔、裝修工人,另一面是收不到房租的業主、付了房租卻無房住的租客。

但現在,絕境邊緣的蛋殼公寓還能撐多久?

蛋殼公寓的生與死

自上市以來,這家長租公寓品牌便糾紛不斷。

尤其最近的群體性投訴事件更讓蛋殼公寓焦頭爛額。10月16日,位於北京東城區朝陽門內大街的蛋殼總部,擠滿了數百名全國各地前來維權的人。維權現場包括了供應商、保潔、裝修工人、業主、租客,涉及到長租公寓上下游的所有人群。

據現場多位裝修供應商表示,蛋殼公寓拖欠工程款已經長達一年,金額從幾十萬元到上百萬元不等。有些供應商為了引起注意,甚至敲鑼討薪,鑼面上寫着「文明討薪」。

資本還能陪蛋殼玩多久?

圖片來源:新浪財經

很多本地業主請假前來,他們聲稱蛋殼已經連續兩個多月沒有支付房租,並且單方面解約的違約金也遲遲不到賬。此外,蛋殼的保潔和維修工人也被拖欠了幾個月的工資。

除了北京,上海、深圳、武漢等地的蛋殼公司都發生了上門維權事件。而這一事件的導火索,源自於10月份以來,部分業主發現房租未能按期到賬,有租客也發現,保潔阿姨連續幾周沒有按時上門打掃衛生,還有租客收到房東想要收回房子的信息。

當他們試圖解決問題時,發現很多蛋殼管家早已失聯,客服電話也經常打不通。

自此,關於「蛋殼破產、跑路」的傳聞在社交媒體廣為流傳。蛋殼公寓多次對外辟謠,並且保證「已經組建處理糾紛小組」,但根本的流動性問題一直沒有得到緩解。

事實上,蛋殼的流動性危機早已顯露端倪。2020年1月,蛋殼公寓成功上市紐交所,一時之間風光無限。作為第二家上市的長租公寓品牌,蛋殼當時受到很多投資人追捧,美股市值高達27.4億美元。

但在上市後不久,蛋殼開始陷入多事之秋。

疫情期間,包括蛋殼在內多家長租公寓都因資金鏈告急遭到媒體曝光——以疫情為由,蛋殼自如要求房東降租,否則將「暴力」解約;另外一方面卻不給租客降租,甚至連因疫情無法提供打掃服務的服務費還照收不誤,這與此前大規模溢價收房形成了鮮明對比。

資本還能陪蛋殼玩多久?

景暉智庫首席經濟學家胡景暉接受國際金融報采訪時表示,「今年5月,長租公寓第一股青客爆倉後,上海市有關部門牽頭建行旗下上海建信住房服務公司進入,挑選部分房源進行接盤。6月蛋殼危機出現後,北京市有關部門也牽頭建行總行進行溝通,但因為蛋殼負債規模過大,一個月後,這場協商以失敗告終。」

另據胡景暉透露,隨後蛋殼主動找到自如,談判告吹後才接觸我愛我家。但蛋殼的負債規模高達60多億元,我愛我家接盤可能性不大。「我愛我家作為上市公司,需要對業績負責,這筆賬他們算得過來。」

此外,胡景暉所說的那場危機,即是蛋殼CEO高靖被調查一事。

6月18日,蛋殼公寓發公告稱,任命聯合創始人、董事兼總裁崔岩擔任代理CEO,同時解釋稱,原蛋殼CEO高靖「正在接受地方政府部門調查」。

為了撇清關系,蛋殼公寓補充表示,「 高靖所涉調查系個人問題,與創立蛋殼公寓之前的個人商業投資有關,與蛋殼公寓無關」。

但這一切,真的與蛋殼公寓無關嗎?

據南方周末報道,蛋殼CEO高靖被調查背後,可能涉及到一筆6億元的國資。2020年3月18日,蛋殼公寓發布公告稱,拉到了一筆地方政府的投資,合作方是江蘇崑山花橋經濟開發區管委會,出資方是崑山國資委全資控股的崑山銀橋控股集團有限公司。

然而,蛋殼沒有兌現承諾,而是將這筆國資挪為他用。對此,蛋殼方面矢口否認。但不可辯駁的是,原蛋殼CEO高靖至今還被當地政府調查。

緊急上任的代理CEO崔岩,沒能緩解前任留下的爛攤子。而5月從百度離職、接過蛋殼COO重任的顧國棟,也在10月份因個人原因辭職。

此後的蛋殼,在數十萬租客、業主、供應商的聲討中,繼續滑向死亡深淵。

長租模式的紅與黑

在一線城市生活過的年輕人,很多人對於租房都有一番苦水要倒。

他們要麼被租房中介坑過押金,要麼被房東刁難扣過錢,甚至一些城市出於改善租房環境的政策,這些人最終也會受到無端波及。

從2010年之後,一線城市的房價攀升到令人絕望的地步。大部分家庭即使掏空「六個錢包」,也難以買下一個客廳,租房便成為理性選擇。

無論是初入職場的上班族,還是工作多年的打工人,他們最想要的是租一個性價比高的房子。然而,各種黑中介、無良房東的親身租房遭遇,讓他們渴望有一個透明、公正的租房平台。

恰在此時,國家推出「租購並舉」的政策,讓租房市場迎來暖風。

2014年,曾在糯米網工作過的高靖拿到250萬啟動資金,創立蛋殼公寓。出資人是當時糯米網CEO沈博陽,此後他還成為蛋殼公寓的董事長。

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圖片來源:蛋殼官網(前排左四為沈博陽、左五為高靖)

蛋殼抓住的正是當時租房市場的痛點——信息不透明、充斥黑中介。雖然高靖做的也是「二房東生意」——將業主房子改造後再出租給年輕人,並提供相應服務。

但從服務體驗上,蛋殼已經對還是草莽階段的租房中介公司,造成了降維式打擊。當年輕人看到價格透明、裝修整潔的房間,寧可多出幾百塊也會選擇蛋殼公寓。

創業拼的不僅僅是商業模式,更是資金規模,這背後離不開資本的支持。

這些年,沈博陽一直為蛋殼公寓做信任背書。蛋殼拉來的投資陣容也越來越強大,從愉悅資本、優客工場、環球老虎基金,到螞蟻金服不等。

在創業後的四五年時間,蛋殼公寓多次融資,房源數量從8000多間瘋狂擴張到50萬間房間,成為國內市場占有率前三的長租公寓品牌,成功在紐交所上市。

其實,長租公寓是一個很好解決年輕人租房困難的模式。目前,長租公寓的模式主要分成兩種:一是分散式長租公寓,以蛋殼、相寓、自如為代表的租房中介平台;二是集中式長租公寓,以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓為代表的房地產企業。

但在房源數量上,集中式長租公寓與分散式長租公寓完全不能相提並論。

資本還能陪蛋殼玩多久?

圖片來源:《2020年三季度中國長租公寓規模排行榜》

資本還能陪蛋殼玩多久?

去年分散式長租公寓就比今年集中式房源數量多幾倍

圖片來源:《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》

一般來說,集中式長租公寓會承包下一整棟樓,對房間進行統一裝修,然後對外出租。這種模式前期成本高昂,運營商往往是房地產企業,房租也相對較高。

而分散式長租公寓背後則更多是第三方平台,可以靈活地從各大小區里大量簽約閒置房子,擴張規模也更快。

從短期看,分散式長租公寓更加符合年輕人需求。這些出租的房子散落在城市各個角落,租客可以按出勤時間、交通路線等方式,選擇最適合自己的房子。而集中式長租公寓由於前期投資額較大,導致短期內房源數量較少,租客反而沒有太多的可選餘地。

但從長期看,分散式長租公寓很多隱憂已顯現。例如,很多長租公寓品牌為了相互競爭,一邊從房東那里溢價簽約大量房子,另一邊對租客開展補貼活動。

「高進低出」的模式必然不可持續,短期可以利用融資燒錢擴張,但長期資金壓力早晚會壓垮企業現金流。蛋殼公寓就是如此,成立以來常年巨額虧損。

據貝殼研究院統計,截至2020年上半年,媒體公開報道陷入經營困境的長租公寓就多達84家;此前,2019年也有52家長租公寓面臨不同程度的資金鏈斷裂、跑路或倒閉。

而作為第一家上市的長租公寓品牌,青客公寓更是比蛋殼公寓早半年暴雷,長租公寓市場陷入持續震盪。

租金貸的罪與罰

11月17日,深圳市住房與建設局發布緊急通知,提出住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式,加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

「長收短付」模式正是租金貸的典型特徵。如果說「高進低出」模式壓垮了企業現金流,「長收短付」模式則更讓業主、平台、銀行及租客,出現了一個四輸局面。

所謂「租金貸」,即是租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同,長租公寓運營商與金融機構合作,引導租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金,長租公寓運營商向房東月付租金,租客每月償還金融機構貸款。

這個模式原本被視為解決租客一次性支付大筆房租痛點的好辦法,但遺憾的是,隨着長租公寓介入形成資金池,成為其加槓杆過度擴張的金融利器。

西南大學金融學院副教授陳文對虎嗅解釋稱,通過「租金貸」模式,長租公寓運營商往往能夠一次性從銀行方拿到租客預付的大筆租金,他們便拿這筆預付的資金來進行加槓杆,去收購更多的房源完成規模的擴張。

但相應地,陳文強調,如果其中的某個環節一旦出現問題,比如租金收入下降、收購的房屋無法如期租出去,便會導致『租金貸』的模式無法維系,進而資金斷裂。

具體來說,一位蛋殼離職員工對虎嗅表示,「假如蛋殼收房東的房子給2000元,他租給房客只有1800元。房客簽約要從他指定的APP上付款。這個APP 蛋殼會從中貸款一年房租,所有房間都這樣,然後把這些錢拿去投資。蛋殼主要是賺投資的錢。「

據他透露,但今年遇到疫情,蛋殼投資收益不好,沒辦法付給房東年租,所以房東拿不到錢就會趕租客。還有的房東要求季付,蛋殼付不出來,房東也會趕租客。

換言之,一旦長租公寓出現現金流緊張,便無法向房東交付租金,甚至水電暖氣等基本生活服務也無法保證。那麼,房東在收取不到房租的情況下,租客自然會被清出。他們不僅面臨無房可住的局面,更是背負了一筆個人貸款,如若未能按時還款,甚至會影響個人徵信。

此外,蛋殼公寓的風波也將與其合作租金貸的微眾銀行一並推上了熱搜。

11月16日,微眾銀行發布公告作出回應稱,已注意到蛋殼公寓相關情況,對於被迫搬離公寓的「租金貸」租客,至少在2021年3月31日前徵信不受影響。

2018年8月,當時任我愛我家副總裁的胡景暉,炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商,以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。他對此提出警告,長租公寓爆倉,一定比P2P暴雷更厲害。

兩年過後,長租公寓依舊雷聲此起彼伏。如果這些違規行為得不到進一步規范,長租公寓暴雷還會繼續發酵。

為何蛋殼危機爆發,競爭對手自如還看似穩定?陳文表示,除了自如,貝殼找房在鏈家體系中盈利狀況也十分慘淡,但背後鏈家有着十分強大的募資能力。對於互聯網企業來說,是否死掉主要取決於資本支不支持。

至於蛋殼公寓還能撐多久?陳文認為,如果後面資本還陪它玩,蛋殼一時半會死不掉。如果資本已經放棄它,那麼蛋殼除了破產,別無他路可走。

來源:cnBeta