誰該為長租公寓暴雷買單?

與房子有關的話題總是能輕而易舉的上熱搜,只不過這次從「房價、房產稅」變成了「租房」。這邊已經碎了一地的「蛋殼」尚未結束,合肥又有「夢嶺公寓」跑路的消息。這些長租公寓的品牌名字似乎充滿寓意,不是讓人殼碎,就是讓人夢碎。

文丨蘇寧金融研究院,作者丨黃大智

細數長租公寓的暴雷情況,已經遠超百家,涉及到的租客、房主更是以百萬計。背着租金貸卻還要另行租房的租客,出租了房屋卻沒收到錢的房主,到底誰應該為這「一地雞毛」買單?

長租公寓為何還在「暴雷」?

長租公寓暴雷並不是個新鮮事,新鮮的是長租公寓暴雷能一次又一次的登上熱搜。

在2018年「鼎家公寓」暴雷後,長租公寓暴雷已屢見不鮮。很多人將原因歸咎於「租金貸」的使用,開始了對「租金貸」的大肆討伐。

誰該為長租公寓暴雷買單?

如上圖所示,一個典型的運營中的長租公寓,房主將房源委託給長租公寓運營方,並每月/季度收到長租公寓支付的固定租金。運營方收房後經過裝修出租給租客,收取押金及租金。租客與資金方(一般為消金公司、銀行等機構)簽訂一年或更長期限的貸款合同,並同時簽訂委託支付協議,將貸款資金支付給長租公寓,並按照約定期限還款。

理論上來講,這種運營模式下,房主委託出租便於管理;長租公寓獲得客戶收取租客服務費及資金方的助貸服務費用;租客簽署長期租房合同,只需月付租金減少資金占用壓力;資金方獲得客戶發放貸款盈利。這是一種典型的多方共贏模式。

其隱患在於,資金方將租客的一年期或更長期限的貸款支付給長租公寓時,長租公寓將形成一個難以監控的資金池,一旦長租公寓將這些資金捲款跑路或挪作他用虧損時,長租公寓的暴雷就不可避免。

同時,由於長租公寓行業激烈的競爭,多數企業也會將資金用於高價收取房源,再以低價出租給租客,以謀求市場占有率的提高和用戶規模的擴大。然而,這種本質上虧損的運營模式,一旦遇到租客不足時,現金流就會難以支撐按期付給房主的租金,此時同樣會暴雷。

然而,不論是捲款跑路還是「高收低租」,「租金貸」不是原罪,不受監管的資金池,才是不斷暴雷的根本原因。

旁氏融資,誰來監管?

美國經濟學家海曼·明斯基(Hyman P Minsky)在其經典理論「金融不穩定假說」中,將經濟單位的融資模式根據收入與負債的關系分為三類:對沖融資、投機融資和龐氏融資。

簡單說來,在對沖融資中,債務人的現金流能夠滿足所有負債的償付。投機融資中,雖然債務人現金流不足以償付本金,但足夠償付利息。而典型的旁氏融資中,債務人現金流不足以償付利息,只能靠變賣資產或借新還舊維持。

以某長租公寓為例,經營和投資中的現金流連續七個季度為負,且經營活動中的現金流情況還在不斷惡化,淨流出規模不斷擴大。投資產生的現金流同樣為淨流出。企業運轉全靠籌資而來的資金維持經營,是典型的旁氏融資行為。

誰該為長租公寓暴雷買單?

在多數龐氏融資中,通常都與欺詐性的融資活動聯系在一起。而即便不是欺詐性融資,當資產價值不足或現金流斷裂時,旁氏融資將戛然而止,無法償還的債務引發的便是企業破產,乃至金融危機。

以上長租公寓的財務情況是眾多同類企業的一個縮影。然而很難想象,對風險如此之大的融資性行為的監管幾乎為零。作為租房信息中介的長租公寓有住建部管理,資金方(銀行、消金公司等)發放貸款有央行、銀保監管理,唯獨作為融資主體的信息中介(長租公寓),在過去兩年中一直缺少管理。

住房租賃准入門檻為何如此之低?

住房是一個關乎民生、關乎百姓幸福的事情。高房價之下,當買房成為一件讓眾多中低收入者奢望的事情時,租房既是無奈也是現實的選擇。

在國外的住房市場中,德國有近50%的人選擇租房,日本的租賃房屋占新增住房的40%以上,英國、美國等國家的租房人群也常年占比超過30%。因此,發展長租公寓利於個人、利於房地產市場發展,更利於增加居民的福祉。

國內也鼓勵通過租房實現「居者有其屋」,提出「租購同權」、「多主體供應、多渠道保障、租購並舉」等住房制度和政策。特別是2015年國務院提出了「大力發展住房租賃市場特別是長期租賃」,2016年又出台了指導住房租賃市場發展的綱領性文件《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,政策的風口下,長租公寓就像「風口上的那隻豬」一樣,被吹了起來。

然而,和快速膨脹的長租公寓行業相比,對於長租公寓的准入和管理標准卻異常之低,僅有的《商品房屋租賃管理辦法》也面臨着法律位階低、執行力不足、可操作性不強等問題。

相比之下,國外的租房市場中,不論是機構還是從業人員,都有嚴格的准入和持續監管。

美國不僅有《房地產執照法》等嚴格的法律規制,房地產中介人員還需要進行嚴格的考核,取得資格證書後才能夠上崗,而且對學歷、工作年限、個人信譽等也有硬性要求,後續每年還要接受全面的培訓和繼續教育

德國也在市場管理和租金管理有嚴格的要求,更是對租房的環境、設施、質量等都有着具體的劃分,租房的各種細節都會受到嚴格的監督和把控。英國則是建立了完善的租房信用體系,失信者會寸步難行。

而和我國最具相似性的日本,除了完善的法律制度和嚴格的從業人員准入外,中介機構還需要在運營前繳納一定的保證金,用以賠償中介機構違規時對市場主體的損失。

除了美、德、英、日等發達國家外,大部分經濟體在建設租房市場過程中,都首先建立了異常嚴格的機構和個人准入管理措施,其核心原因在於,一旦租房中介出現風險,都會有極大的負外部性,特別是對於本就收入低下的租客而言。

因此,加強市場准入和從業人員的管理,是發展長租公寓的必要,也是前提。

誰為長租公寓的問題買單?

馬斯洛需求理論將人的需要分為生理需求、安全需求、歸屬與愛需求、尊重需求、自我實現需求。

如果說投資P2P是在生理和安全之上的需求,那麼租房則是一個人滿足自身最低需求的「生理需求」,當最基本的生理需求無法滿足時,學習、工作、生活都是無源之水、無本之木的妄想。

在眾多長租公寓暴雷的事實中,都有權益受到損害的人。出租了房子的房主沒收到錢,發了貸款的資金方多了壞賬和眾多輿論的唾棄,長租公寓員工被拖欠了工資還要被租客罵無良……

然而,租客仍然是這場暴雷中受害最深,也是受影響最大的人群。

據不完全統計,國內租房人群超過了兩億人,其中70%以上是初入職場的90後、95後、00後,一年的「租金貸」可能是很多人兩到三個月甚至更多的工資收入。這些城市中的「打工人」缺乏時間精力去維權,難以追償被長租公寓吞沒的資金,疲於應對貸款的催收,也不敢不還可能上徵信的貸款,甚至還有被迫在深夜和寒冬中搬家的情況。

而在長租公寓暴雷之外,更多的亂象伴隨着行業發展。

對租客種族、性別、殘疾等方面的歧視,非法潛入、偷拍等對隱私的侵犯,甲醛房、隔斷房等對身心健康安全的威脅,隨意解約、漲租等對合法權益的侵害……

房主同樣深受其苦,被堆滿垃圾的新房,搬走家具的租客,改建「鴿子籠」的二房東……

看起來,無論房主、租客、員工們有多麼無辜,最後也只能由市場中的這群人,為這場聲勢浩大的「長租公寓暴雷」買單。

誰來解決長租公寓的發展難題?

據不完全統計,2018年至今,陷入資金鏈斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業已經超過了100家。如果我們秉承善意的觀點,認為這些企業的出發點,是為了解決住房問題,經營不善或暴雷是客觀因素,那麼顯然,這個行業本身存在着特定的發展難題,而其中重點在於,經營長租公寓的企業「沒錢」且「沒錢賺」。

「沒錢」在於缺少發展的資金,「沒錢賺」在於行業利潤微薄。

住房租賃市場具有典型的資產流動性差、行業平均收益率低、融資規模大、資金回收周期長等難題。想要發展必須要藉助外部融資,也就是「加槓杆」,發達國家成熟的住房租賃市場同樣如此。

但是,槓杆並非是用消費貸加在消費者頭上,而是鼓勵金融產品創新,特別是住房租賃證券化產品REITs。美國2018年末的住宅REITs 總市值高達1307 億美元,遠超住宅開發總市值407 億美元;同期,日本的住宅租賃REITs 超過14萬億日元,REITs是發展住房租賃市場最重要的融資渠道。

相比之下,國內的長租公寓根本沒有有效、穩定且大規模的融資渠道。自身無法融資的長租公寓,打着「金融創新」的旗號發展「租金貸」,也不得不說是一種對現實的嘲諷。

「沒錢」的同時還「沒錢賺」,目前我國租賃市場租金回報率僅在2% 左右,北、上、廣、深則更低。而日本公寓租金收益率平均在5% 以上,德國是3%-5%,都遠超其本國十年國債收益率。

解決辦法在於稅收優惠制度。例如,英國規定二套房用於出租可以免徵一定的房產稅,出租產生的相應費用還可以用於抵扣收入所得稅。德國政府更加直接,對所在行業減免相應的稅費和資本利得稅。根據華中師范大學陳立中等人的研究測算,我國目前住房租賃稅率普遍在6%-16%,經營住房租賃的企業普遍處於虧損邊緣。這種普遍虧損、盈利難的問題,客觀上也推動長租公寓從其他的方面謀求回報。

因此,不解決融資難和盈利難的問題,長租公寓難談長遠發展。

綜合來看,長租公寓目前既存在生存問題,更存在發展問題。針對這些問題的對策如控制好資金池的風險,限制用租客的消費貸給長租公寓「加槓杆」;管理好長租公寓融資風險;提高長租公寓的准入;保障租客、房主的權益;提供政策解決長租公寓融資和盈利問題等。

解決長租公寓暴雷的問題,看起來既簡單又很難。

無論如何,只是希望朋友圈和社交媒體上,不再有被迫雪天搬家的「打工人」。

來源:cnBeta