蛋殼公寓窟窿百億 尚未找到兜底方

模特跳樓、房東撬鎖、租戶報警,過去的一周,雖然北京市住建委針對蛋殼公寓成立了專辦小組,但仍然有大量租戶、房東、供應商採取極端措施維權。蛋殼官方平台已經上線業主、租客自助解約入口,但大多數租客反映,就算解了約,能看賬上的退款,也無法取出;供應商雖已登記損失,可年關將近,何時能拿到蛋殼欠款仍是未知數。

蛋殼公寓窟窿百億 尚未找到兜底方

11月9日,蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權,包含租戶、供應商、保潔、維修人員

自如、我愛我家、建設銀行均被政府問詢接盤意向,但都無果,微眾銀行給出4個月的徵信窗口期供各方尋找租金貸缺口解決方案

文 | 王博  張光裕

蛋殼資金鏈斷裂引起的社會危機,歸根到底是誰出錢的問題。《財經》記者從兩位接近住建委的專家和一位我愛我家的高管處獲悉,住建委曾約談了建設銀行、自如、我愛我家,但最終都無果。

事情在11月29日出現了轉機。該日,微信公眾號「京房字」發表一篇題為《告知蛋殼事件租客:不要再還租金貸》的文章。

文中說:北京市蛋殼問題處置專辦的意見明確,租戶可以解除與蛋殼的合同,直接與房東建立新的租賃關系,可以不再償還貸款。不還貸款也不應該記入徵信,處置專班將進一步協調徵信管理部門,維護廣大租客利益。

有業內人士稱,「京房字」是北京市住建委的「外圍號」, 住建委不方便公開說的話,由這個號發聲。但北京住建委相關人士否認了這種說法。

不還貸款,不計徵信,這在以往長租公寓暴倉處理案例中都沒有出現過。就此問題,《財經》記者多次聯系微眾銀行和北京市住建委,均未得到明確回復。但非官方信息顯示,各地的處置辦法都與「京房字」中說的類似。

蛋殼公寓窟窿百億 尚未找到兜底方

微眾銀行並未放棄租金貸

上海市普陀區、寶山區、閔行區的多位租戶告訴《財經》記者,他們自11月28日起陸續通過電話、面談等方式,從居委會收到通知:使用了微眾銀行租金貸的租客,可以暫停還貸了。

有租客詢問居委會工作人員,如果停止還貸,會影響徵信嗎?得到的回答是:「市里和區里已經在託管了。你們不用怕。」

與此同時,多段租客記錄的音視頻在北京、深圳、武漢等地的維權群中流傳,傳播着類似的消息。

上海的張偉律師與多個城市的租客保持聯系,他向《財經》記者提供了多段他搜集到的錄音。

其中一段錄音中,北京市東花市街道辦事處的工作人員告訴租客:「區建委組織開了培訓會,統一的口徑是,只要租客與蛋殼解約,餘下的租金貸不用繼續還了。租客徵信不受影響,不會上黑名單。」

該工作人員建議使用了租金貸的租客盡快解約。

另一段錄音中,北京市的公職人員對租客說,政府已經與微眾銀行協商一致,租客與蛋殼解約後,與微眾銀行的租金貸也會一並解除。政府已經接手了蛋殼的內部系統,正在做調試。調試完成後,解除租約和租金貸都可在線上輕松完成。

該段錄音中的公務人員同時表示,就這一解決方案,各屬地相關部門會在近日陸續通知租客,但政府部門大概率不會發布正式文件。

在采訪中,部分聽聞這一消息的租客告訴《財經》記者,他們仍不敢貿然退租。他們不知道流傳的音視頻信源是誰,無法確定消息的真實性。「沒有白紙黑字的文件,萬一將來退租後事情有變怎麼辦?」

11月16日,微眾銀行針對蛋殼的租金貸問題發布官方回復:「被迫搬離」的租金貸租客可在後台登記信息,核實確認後,其在2021年3月31日前暫時無需還款,徵信狀態不會改變。

但同時,該銀行的信息登記頁面也寫明,租客需按照借款合同約定歸還貸款。

蛋殼公寓窟窿百億 尚未找到兜底方微眾銀行的信息登記頁面寫明,租客需按照借款合同約定歸還貸款。圖源:租客

張偉律師認為,從微眾銀行的處理方案來看,微眾銀行並未放棄尚未收到的余期貸款。他向《財經》記者提供了一段11月19日的聊天記錄,顯示微眾銀行客服人員告知前來咨詢的租客:貸款結清前,租客需要依據借款合同中的約定償還貸款。只有在微眾銀行收到蛋殼退還的租金款後,才會與租客結清貸款。

總結而言,微眾給出的這段徵信保護期,是供事件各方解決問題的窗口期。窗口期內,微眾銀行與租客們的貸款關系仍然存續。若到明年3月底事件仍未解決,微眾銀行仍會要求租客償清貸款。

這是微眾銀行兩周前公布的解決方案與目前居委會發給租客的解決方案的不同之處。

一位近期接觸過住建委的專家表示,過去一周,北京市各區都在排查蛋殼的賬目,摸清底細才好出對策。

監管部門在和企業、專家一起尋找解決方案,不太可能全盤兜底,因為擔心蛋殼一事的處理在全國出現示範效應。如果企業一出事就由政府管,那長租公寓的監管會更難。

解決危機需要百億資金

微眾銀行只是第一個走向前台的接盤機構,《財經》記者從上述專家和我愛我家高管處獲悉,過去的一個月里,住建委還分別約談了自如、我愛我家以及建行。

我愛我家原副總裁胡景暉認為,我愛我家不接盤主要原因是沒有那麼大的現金流,而且是上市公司,決策流程太慢,遠水解不了近渴。

胡景暉算過一筆帳,以蛋殼全國50萬間公寓計,每間公寓月租金3000元,從三季度開始就有房東收不到租金了,一般租金貸期限為一年,也就是說,出租率為100%的情況下,蛋殼欠房東半年房租的話,金額約為90億元。

張偉律師提供的錄音中,北京市某公職人員說,蛋殼現資金缺口有90億。一位為蛋殼提供保潔服務的合作商說,據蛋殼供應商們自行統計,共有約6億元貨款未結清。兩項相加,資金窟窿96億。

今年6月之前,蛋殼或許還有房源空置,但蛋殼為了提高出租率進行了年中大促,已經沒有多少空置房源。

《財經》記者獲悉,自如對接盤蛋殼的要求是政府可以適當放開住房租賃N+1的管制。但受訪專家表示:「沒有一個人敢鬆口放開N+1限制,否則出了安全事故怎麼辦?」

「N+1」 模式即將房屋中面積較大的客廳、起居室改造後,作為一間房單獨出租使用。2017年,北京大興西紅門一起嚴重火災後,北京市政府開始嚴查群租房、隔斷房,即便如此,長租公寓還是存在「N+1」 模式。

此前蛋殼等長租公寓採用高收低租模式,逆市場規模操作,收房價過低,N+1做隔斷就成為他們增加坪效、利潤、營收的主要方式。

2019年7月8日,北京市建委和北京市市場監督管理局發布了關於住房租賃的三個合同示範文本。

在具體合同執行上,新加入了禁止群租房、隔斷房,不得改變房屋內部結構分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。

這相當於禁止「N+1」租房從政策上升至法律,蛋殼此時出現資金鏈危機,原因之一就是疫情期間北京市政府嚴格禁止「N+1」。

關於與住建委對接事宜,截至發稿,自如未給出明確回復。

《財經》記者獲悉,政府的接盤首選是建設銀行。建設銀行旗下長租公寓業務平台建融家園在今年4月接手了青客公寓在杭州的部分房源,但建融家園擔心糾紛和壞帳,只接管空置房源。蛋殼空置房源不多,所以沒談成。

如果全部租金貸都不用償還,微眾銀行將面臨多大損失?

《財經》記者獲悉,蛋殼做了租金貸的房客占房源的七成,這意味着如果微眾銀行接盤,將有60多億元的壞帳產生。

2019年微眾銀行淨利潤為39.5億元,這筆壞帳是其淨利的1.5倍。

早在2019年,很多國有大行和商業性銀行就停止租金貸業務,主要原因是風險過高。

微眾銀行作為互聯網銀行,不能像傳統銀行一樣做存貸業務,這讓他們少了一大筆穩定收入,但租金貸卻可以每月為銀行提供穩定現金流,而且能租得起高品質長租公寓的年輕人大多數都是優質客戶。

上述京房字文章中顯示,銀行租金貸利率高達10%到15%。

《財經》記者了解到,微眾銀行在蛋殼出現問題之前修改了租賃合同。

蛋殼危機爆發後,租客們嘗試與微眾銀行解除租金貸。他們發現,微眾銀行在今年夏季對借款合同做出了一處重要修改。新版合同中加了一項條款,清楚寫明了當提前退租發生時,貸款問題的解決方案:

「蛋殼公寓將向借款人退還剩餘租金,借款人應將退還的租金全額用於歸還本貸款。為方便賬務處理,蛋殼公寓將退還租金的資金直接劃轉至貸款人賬戶用於還款。」

據張偉及租客們介紹,加入這一條款前,提前退租也是這樣處理的,但未寫入合同。

張偉解釋說:「依據這一條款,借貸關系發生在微眾銀行和租客兩方之間。蛋殼只是作為第三方代為收款和還貸,蛋殼與租客、微眾銀行都不存在法律上的借貸關系。」如果微眾銀行與租客對簿公堂,該條款對微眾銀行有利。

多位租客提供的租金貸合同顯示,今年6月份使用的第2.5版借款合同尚未出現該條款,而在8月使用的2.7版合同中,該條款出現。

在此期間,蛋殼原CEO高靖被查,但蛋殼仍在向大部分房東、租客正常提供服務,較大規模的維權事件尚未爆發。該條款的加入或表明,微眾銀行在8月已預感到蛋殼將爆發財務危機,因此未雨綢繆。

一位中國社科院金融研究所專家表示,法理上講,微眾銀行不應該接盤;情理來看,監管層不會讓人數眾多的弱勢群體獨自承擔損失。

《「手拉手」操作手冊》並無官方背書

11月30日,蛋殼北京租客白帆向《財經》記者展示了居委會下發給她的《「手拉手」操作手冊》。

《「手拉手」操作手冊》中寫道,業主與蛋殼解約的三步驟為:

(1)業主發起解約;

(2)房內所有租客完成與蛋殼的解約;

(3)系統發送電子門鎖密碼給業主,業主完成與蛋殼解約。

但實際情況是,蛋殼房源多是以合租形式租給多戶,每戶支付租金的方式、餘下的合同期都不同。

即便現在流傳的保護租金貸租戶方案得以落實,也只能刺激這部分租戶的解約意願。自掏腰包年付或半年付的租戶相信,他們一旦解約,毫無希望拿回租金,因此堅持不解約繼續住下去。在這種情況下,業主無法與租客重新簽訂新合同。

在街道辦發給蛋殼租客的各種操作文件中,沒有一份蓋有公章,具體是哪個監管機構下發的通知不得而知。

號召租客不交租金貸,為房東、租客直接溝通提供便利,只是緩解了矛盾,租客、房東、供應商關心的根本問題還沒有解決。

租戶停還租金貸,是緩交還是以後就不用再交?如果不交,央行徵信記錄怎麼辦?供應商的錢何時能到帳?退租後,已交的租金何時才能退還?蛋殼百億的虧空如何補,誰來補?現在仍無官方說法。

北京市住建委成立專案小組至今已有11天,誰來接盤,誰能為亂象負責仍沒有定論。

但處理蛋殼資金鏈危機已經不是北京住建委一家監管機構可以解決的了,比如上不上徵信記錄是央行的職權范圍。多位專家建議,住建部、央行、銀保監會以及各地區住建委應該聯合行動,拿出統一的蛋殼危機解決方案。

來源:cnBeta