長租公寓「大敗局」:一地雞毛的長租公寓,還有未來麼?

當公寓企業選擇「高收低出」的擴張方式,不僅沒有規模效應,還會變成「規模不經濟」的後果。誰都沒料到,赴美上市不到一年、坐擁40多萬套房源、行業排名第二蛋殼公寓,真的與「蛋殼」一樣,不堪一擊。

11月20日,連續去蛋殼公寓杭州分公司門口等了兩次後,杭州房東張強終於搶到了屬於自己的號子。不過,直到11月23日,他才等到了到蛋殼杭州分公司樓上解約的機會。

但在跟蛋殼的相關人員對接後,張強發現,解約沒有那麼簡單。

「里面的人對我說,需要我們跟租客先協商」。蛋殼的工作人員對張強承諾,解約在15個工作日內會完成,但解約的前提是租客都解約完成。

「假如有租客不願意解約怎麼辦?」面對張強的質疑,對方沒有直接回應,只是不斷的強調會有專人聯系他。

根據蛋殼杭州分公司門口張貼的通知,蛋殼一天只固定接待150名房東與300名租客。與很多人相比,張強從拿號到解約接待的過程堪稱順利。

長租公寓「大敗局」:一地雞毛的長租公寓,還有未來麼?

蛋殼杭州分公司門口張貼的通知

「上周最多的時候一天有一兩千人。」已經多次來現場維權的李建告訴鈦媒體App,自己由於時間原因,每次都沒有趕上放號,當11月23日一早趕到蛋殼杭州分公司門店時發現,蛋殼的工作人員已經把整整一周的號發完了。

在蛋殼杭州分公司門口,房東的訴求比較明確——退租,但房客更加無助,不僅因為蛋殼的爆雷而損失掉大筆租金,很可能因為房東的驅趕而喪失掉在這個新一線城市的立足點。

蛋殼爆雷會波及多少人、多少企業,現在還是個未知數。但長租公寓行業已經成為人人喊打的「過街老鼠」,其商業模式也遭到了前所未有的質疑。

經過鈦媒體App連日來的走訪,以及在多個房東、租客維權群的調查,蛋殼公寓的失敗已成定局。然而房東與房客,這對看似原本應該同仇敵愾的受害者,卻因為蛋殼方面的缺位關系越來越緊張,仍然被死死的困在「蛋殼」的局中。

除了蛋殼公寓,繼青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家平台爆雷後,上個月「城城找房」也被曝拖欠海口、西安、長沙等多地的房東租金。很多租客原本已支付了一年的租金,卻不得不面臨被房東驅趕、房財兩空的境地。而作為頭部企業的蛋殼也深陷爆雷傳言,並於11月4日被列為被執行人。

由於爆雷的大部分長租公寓品牌多為重資產運營商,其利用「高進低出」、「長收短付」等金融手段做槓杆、撬動房源增長的做法,被外界所深惡痛絕。

更嚴重的是,今年的爆雷潮讓長租公寓行業遭遇了空前的信用危機。而近兩年的爆雷潮也宣告了「高進低出」「長收短付」模式的終結,也從側面反映了許多重資產公寓運營商的困境。

長租公寓處於爆雷邊緣時,房東比租客感知更快

曾經,青客公寓、蛋殼公寓的赴美上市讓行業許多玩家都激動的以為,長租公寓的春天終於來了。

但許多像張強一樣的房東,他們並沒有主動通過招股書去了解蛋殼真實的經營數據。「能夠去美國上市說明他們還挺有實力的。」

事實上,蛋殼上市帶給所有人的喜悅並沒有維持多久。一場疫情重創了長租公寓行業,率先倒下的是青客公寓。

從今年2月開始,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因「青客」拖欠房東租金,面臨斷水斷電斷網、甚至被趕出公寓的窘境。此外,青客公寓也被曝出存在退房無人受理;要求房東減免房租,卻未對租客減免房租等問題。不僅如此,青客公寓運營主體上海青客設備租賃有限公司的執行董事、法人、實際控制人等已被法院發布限制消費令。

最終,建設銀行旗下長租公寓平台建融家園接手了青客公寓在杭州數千間房源。

但其他的公寓品牌的日子也不好過。彼時,自如、蛋殼等頭部品牌在部分城市和地區向房東請求降租。

杭州潮鳴街道的周阿姨是為數不多同意減租的房東,她認為之前蛋殼的租金打的都比較及時,服務也不錯,自己降點租金能幫蛋殼挺過疫情,之後又可以恢復原來的租金。

可惜的是,她沒能等到那天的到來。今年10月底,周阿姨發現蛋殼的第四季度租金沒有如期而至,聯想到今年8月份杭州多起長租公寓爆雷事件,她意識到蛋殼也處在了爆雷的邊緣。

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11月19日杭州潮鳴街道發給李阿姨的通知

事實上,當長租公寓處於爆雷邊緣時,房東往往比租客感知的更快。

9月初杭州出現暴雷潮時,蛋殼杭州的租客王楠曾經詢問過管家蛋殼的情況,管家的保證讓她放心的支付了下一季度的租金。但到了11月初,王楠收到了房東的電話,並被告知蛋殼可能要跑路,而房東正在與蛋殼尋求解約。

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蛋殼公寓官方微博對於跑路、暴雷的回應

「原本以為蛋殼不會爆雷,只是暫時性的經營困難。」盡管蛋殼官微發文稱沒有跑路,沒有破產,但王楠還是慌了。

11月16日至今,鈦媒體App曾多次前往位於杭州市建國北路43-1的杭州分公司所在地,發現由於蛋殼杭州分公司早早就拆除了招牌,加上附近道路施工遮擋,不少房東房客都是經過多方打聽才找到正門。即便如此,蛋殼杭州分公司的門口每天都有數百位被拖欠租金的房東與租客前來維權。

事實上,不光是杭州,蛋殼在北京、成都、深圳等國內主要城市的業務都出現了類似的情況。

盡管蛋殼公寓在資本的助推下近幾年發展迅猛,但其擴張模式與市場中之前爆雷的分散式長租公寓並無二致。由於長期以來堅持「高進低出」「長收短付」等金融手段做槓杆、撬動房源增長等做法,導致資金鏈極度緊張。

最終,由於疫情、融資渠道有限、團隊管理問題眾多等原因,即便已經是行業第二,蛋殼還是不可避免的走入了深淵。

不過,鈦媒體App在實地走訪過程中與多名租客、房東交流後發現,最難的不是蛋殼爆雷,而是爆雷之後的解約。

「跟蛋殼解約,比搖號中簽都難」

「我真的沒想到,跟蛋殼解約比我自己去搖號中簽都難」。11月30日,一大早就去排隊的李建終於拿到了自己的號,但現場工作人員告訴他,要想咨詢解約的相關事宜,他只能等到周五。

鈦媒體App從李建處得知,蛋殼剛爆雷的時候,房東申請解約的流程很快,基本上當天拿號當天處理。但最近,即便拿到號,有解約退租需求的房東與房客都需要等幾天。

即便是一周前就啟動解約的張強,解約之路也異常艱難。他告訴鈦媒體App,按照蛋殼提供的方案,與蛋殼解約需要5個步驟。

首先,房東申請解約的前提是蛋殼的應付款超過15個工作日沒有到賬。如果沒有到賬,那麼蛋殼會向租客推送無責退租申請鏈接,為租客退還押金和多繳納的費用。

當房內所有租客辦理好租金貸、解約等事宜後終止合同,業主才可以解約。

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房東提供的解約流程表

值得注意的是,解約過程中需要蛋殼解約專員介入。但在一個蛋殼維權群里鈦媒體App了解到,目前絕大部分房東與租客都已經聯系不上管家。

據張強透露,到了11月30日,蛋殼也沒有按照約定委派管家來推動解約,而此前對接的管家也離職了。

而由於蛋殼在解約環節的缺位,使得原本應該同仇敵愾向蛋殼追責維權的房東與租客,產生了矛盾,目前北京、深圳、成都等地已經發生多起房東驅趕租客的糾紛。

「原本是蛋殼不誠信,騙房東與租客。由於他們的消失,讓外界把道德的責難加在了房東身上。」李建對鈦媒體App表示,在與租客溝通退租時,租客配合的意願不是很高。

據李建透露,他的租客中間要麼就是剛申請了租金貸,要麼就是把租金繳納到了明年9月。這些租客擔心現在就答應解約,自己申請的租金貸會影響到徵信,加上短期內很難找到心儀的房子,李建的租客還是要等最終的處理結果出台以後再搬離。

盡管與李建同在維權群的不少房東討論趕走租客的方式,也看了不少北京、深圳、成都房東強行驅趕租客導致沖突的視頻,不過付諸行動的並不多。「在蛋殼杭州分公司門口,警察對着房東、租客說過不許驅趕租客,如果有租客可以報警」。

事實上,大部分房東不僅要面臨道德上的壓力,為了盡快與蛋殼解約,許多房東要麼主動與租客協同,要麼不計成本的盡量在合法的范圍內督促租客解約。

「我的房東還算是好說話的」,王楠告訴鈦媒體App,由於同屋的幾個租客繳納的租金貸很快就要到期,房東承諾租客可以繼續住但需要按天交租金,如果租客還願意與房東續租,房東願意為租客的租金貸承擔一部分損失。不過,王楠告訴鈦媒體App,由於現在聯系不到管家,即便房東、租客都同意解約,他們與蛋殼的合同還是無法解除。

長租公寓「大敗局」:一地雞毛的長租公寓,還有未來麼?

杭州一名蛋殼管家向房東、租客收取解約的辛苦費、咨詢費

鈦媒體App在一個蛋殼維權群中發現,由於蛋殼杭州分公司旗下的絕大部分管家都已經離職,一些還在職的蛋殼管家正坐地起價,以辛苦費、服務等理由向租客、房東收費。

時至今日,絕大部分房東與租客都在等待最終解決方案的出台。但蛋殼屢屢食言,同時將解約的爛攤子完全扔給了房東與租客,並寄希望於行業其他玩家的接盤。這無疑會激化矛盾,讓長租公寓成為「過街老鼠」。

自如也要「割肉」止損

盡管蛋殼暴雷的解決方案尚未出台,但其他玩家的日子也不好過。

目前,有不少北京租客向鈦媒體App反映,自如開始主動跟房東解約,而這些房東的物業主要是以隔斷房為主。

「我剛交了一個季度的房租。」租客林安告訴鈦媒體App,由於隔斷被拆,即使是原本2022年才要到期的房源,自如也選擇主動與房東解約。盡管自如向林安等租客承諾會把房租、服務費退還,還會補償一個月的租金。但由於蛋殼爆雷的事影響太大,林安還是有點惴惴不安。

林安告訴鈦媒體App,對於房東,自如最初的方案是賠償兩個月租金,把家具清算給房東,但還需要支付房屋內的裝修成本折舊費用。如此一來,林安的房東算了下,自如賠償的租金並不能抵扣裝修款。「我的房東打算起訴」。

林安從管家處得知,自如在北京解約的房東占比不小。「光他一個人近期就處理了幾千位房東。」

事實上,近日就有多家媒體報道,有不少業主前往自如北京總部,就合同解約事件要求賠償。自如方面對此表示,「所有遭受解約影響的租客都會友好協商,對於符合合同支持的業主,將會賠付違約金。」 

對此,自如方面回應鈦媒體App稱,對於解約的業主,自如將根據合同約定,賠償業主兩個月房租,終止合作關系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費用,如果金額高於兩個月房租,按最高兩個月房租進行結算。迄今為止,尚未發生業主需向自如支付費用的案例。此外,對於個別業主提出賠償4-6個月租金以終止合作的要求,由於缺乏合同條款的支持,自如很遺憾無法滿足其要求,希望得到業主的理解。

很顯然,由於疫情等多方面因素的影響,長租公寓市場已經出現了委託價格與租賃價格嚴重倒掛的現象。加上近期蛋殼爆雷為行業所帶來的擠兌風險,使得自如選擇在此時主動與房東解約,其及時止損的意圖在明顯不過。

長期以來,以隔斷房為代表的「N+1」甚至「N+N」,是絕大部分分散式公寓品牌的選擇。這樣的模式下,品牌方可以提高房屋供給降低空置率,並且減緩資金鏈壓力。

但現實情況是,雖然監管部門近兩年對隔斷房的監管日趨嚴格。據《財經》報道,政府曾詢問自如等機構接盤蛋殼意向時,自如曾提出能否開放「N+1」的租房操作,最終這一提議被拒絕。

毫無疑問,在現階段,尤其是在行業大面積暴雷的前提下,N+1短期內不會受到政策的支持,監管的口子也會越收越緊,讓長租公寓未來更加艱難。

一地雞毛的長租公寓,還有未來麼?

不得不承認,行業排名第二的蛋殼公寓倒下,也昭示着過去幾年分散式長租公寓模式的失敗。

其實從發達的美日市場來看,按道理,公寓天然具有良好的且其他股權類、債券類金融產品都不具備的金融屬性:

公寓是剛性需求

擁有穩定的現金流回報

更重要的是標准化程度低、市場潛力足夠大。

公寓底層資產權利清晰

長期來看,中國的城市化進程會推動租售比的變化,租金也會長期看漲

的確,我們能夠看到過去幾年,國內的長租公寓市場的確離不開金融槓杆支撐。但為什麼這些玩家明知監管部門對消費貸、P2P等金融業態嚴厲打擊會引發極高的系統性風險,依舊選擇擁抱這些高槓杆金融產品?

必須指出的是,對比美日,以蛋殼、自如等中國公寓企業的包租業務模式,介於「重型」持有運營和「輕型」託管之間。這導致中國公寓企業既不能像日本一樣由業主承擔裝修配置成本,也無法像美國一樣持有產權並通過金融工具降低融資成本、增強房產流動性,從而獲取增值收益。

於是,在中國「不重不輕」的模式下,公寓運營商向業主支付租金獲得一段時期的使用權,但無法享受資產價格上漲的紅利,還需要分散式長租公寓運營商必須通過規模效應來對沖成本。大量資金支出和前期現金流壓力迫使公寓運營商尋求高成本的融資渠道,嚴重擠壓本已微薄的盈利空間。

更不幸的是,過去幾年間,資本市場對長租公寓的要求仍然是追求規模,而非追求利潤。

蛋殼上市之初,面對媒體談起蛋殼公寓時,愉悅資本創始人劉二海強調最多的就是「快」。「2017年,蛋殼在管房屋應該只有8000間,2019年Q3公布是40多萬間,兩年半實現這樣的增速還是非常快的,比我想的肯定快。」

但蛋殼快速發展的同時也存在着巨額虧損。根據蛋殼上市前披露的財務數據,2017-2019年,蛋殼公寓淨虧損三年連增至34.4億元。

作為投資人劉二海不會看不到這些財務數據,但他還堅持認為蛋殼公寓與當時的瑞幸咖啡一樣擁有光明的未來。誰都沒想到,時過境遷,都在美國IPO的這兩家公司成為今年丑聞最多的企業。

那麼,長租公寓的未來在哪呢?此前,鈦媒體App就長租公寓存在的問題有過多次討論。

由於目前市場中的長租公寓大多採用「中國式包租」,公寓企業租金、裝修等不可變成本主導的成本結構決定了現有的包租公式下,規模經濟無法成立。事實上,除了高額的租金成本與裝修費用,公寓企業還需要承擔較高的資金成本、稅收。

當公寓企業選擇「高收低出」的擴張方式,不僅沒有規模效應,還會變成「規模不經濟」的後果。

因此,要改變中國公寓企業的現狀,在短期內無法快速提升綜合管理能力與運營效率的前提下,未來中國公寓企業很可能走向兩個極端。

一種可能是,參考美日市場,公寓企業可以改變以往的包租模式,而更多的轉變成物業託管公司。如此一來,房屋管理方,雖然不再賺取業主與租客的租金差,但不需要在承擔空置期風險與高昂的裝修費用。而是從租金中抽取服務費,業主獲得租金上漲的收益並承擔空置損失。

鈦媒體曾在此前的評論文章中提到類似的輕資產運營模式。這樣的模式下,品牌方不僅可以盤活存量,還能構建一套與業主共擔風險、共享超額收益分成的模式。

另一種可能是,隨着日後土地、金融政策的成熟,更多的公寓企業可以持有公寓產權。這樣,在房地產上行周期內,持有物業可以帶來資產溢價,進而擁有更多的融資入到與更低的融資成本。此外,還可以從源頭把控裝修、空置期等固定成本。

還是那句老話,雖然長租公寓已經身處至暗時刻,但在監管日益完善之後,金融手段不應該被視作洪水猛獸,更應該合理引導。如果行業能夠痛定思痛,安心追求利潤、提高運營服務水平、積極轉型,如今淪為過街老鼠的長租公寓也會迎來真正的春天。

來源:cnBeta