二房東這門生意並不好做，一場突如其來的疫情，更是讓原本就脆弱的長租公寓雪上加霜。問題不斷的長租公寓再起波瀾。近日，多名自如業主爆料，被自如要求減租，否則將單方面解約，自如將賠償業主兩個月房租，但同時業主需要賠償自如改造房子所支付的裝修及家電費用。
多名自如業主向時代財經證實了上述情況，這些業主絕大部分來自北京區域，有的從2月份就開始接到通知，有的則是6月中下旬，而減租幅度也不盡相同，少的幾百，多則幾千。
針對業主們的不滿，自如在6月28日回應稱，目前所有業主都在按時打款；確有個別合約在和業主友好協商溝通優化，也是受疫情空置、商區變更等因素，出現了收出倒掛的趨勢，但都會最大程度保障業主權益，按照合同約定友好協商。
自2018年鼎家爆雷以來，長租公寓的爭議聲及壞消息就沒有停止過，前有喔客、樂伽、寓見、安閒居等相繼出現資金鏈斷裂，後有青客屢傳破產、自如坐地漲價等爭議。二房東這門生意並不好做，一場突如其來的疫情，更是讓原本就脆弱的長租公寓雪上加霜。
有業主被要求直降近三千租金
陳麗（化名)從2月開始就接到自如的減租通知。她有一套116平方米位於北京海淀清河的房子，因為平時工作忙沒時間打理，從2019年5月就交給了自如託管，租期為五年，第一年租金為8300元/月，此後每年遞增3%。
今年2月份，自如以「疫情加上北京政府禁止打隔斷，收入受到影響」為由首次向陳麗提出減租要求。考慮到疫情期間大家都不容易，陳麗答應了自如的要求，並提出租金降至7500元/月的建議，但前提是自如承諾疫情一旦過去，生意恢復正常後要把房租恢復到原定水平。
「疫情過去後恢復原租金」的建議沒有被自如採納。不到一周，陳麗再次接到自如的來電，對方表示租金還要大幅下調，5800元/月是能給到的最高價格。從8300元/月大幅降到5800元/月，這一次輪到陳麗無法接受了，她拒絕了自如的要求。
圖片來源：自如業主
把通州房子託管給自如的王新（化名），減租幅度雖比不上陳麗，但同樣令他覺得無法接受。王新於2018年3月跟自如簽約，租期三年，首年租金4875元/月，同樣是每年遞增3%。
按照規定，王新從今年3月開始租金漲到了5171元/月。4月份開始，王新就持續接到自如的來電，要求王新將租金減至3500元/月。自如給出的理由是租金要回歸到市場價，但這個理由無法說服王新。
王新稱，他查了周邊房子的出租價格，距離最近的一個小區–翠屏北里整租的價格約5000元/月，合租的話一個房間也得2500元/月左右。「我的房子降到每月3500元，明顯是低於市場價的，我當然不同意。」
劉華（化名）也深受其擾，他告訴時代財經，6月20日開始自如就以每天一個電話的頻率跟他溝通減租事宜。「一開始想到今年疫情確實影響租賃市場，同時也為了響應國家號召，我跟自如那邊的對接人說過同意減租5%，但對接人很明確地一口回絕了。」
自如給劉華的選擇是減少20%。劉華在2018年9月9日與自如簽訂合約，託管一間位於北京南三環57平方米的房子，租期五年，首年租金4900元/月，按照每年遞增3%計算，劉華的房子目前租金為5047元/月，減20%即減少1009元/月。但據劉華透露，目前同小區同戶型對外報價也有5000元/月。
肖明在北京西三旗的房子則被要求從5941元/月最少降到5300元/月，自如給出的理由是疫情嚴重、租金回落，房子租不出去維護成本高，公司虧損等。「自如從6月14號開始給我打過三次電話，沒有一次說清楚具體的減租依據，也沒有具體的文件，自如跟業主間的交流完全看人下菜，你態度強硬降幅就小點，否則降幅就大。」
時代財經財經采訪的多位業主均對自如的做法不解。「租金上漲的時候，業主的收益是沒有變化的，現在虧損了，卻要業主來分擔，這並不合理。」另外，不少業主跟陳麗一樣擔憂，自如無法給出疫情過去後恢復原租金或者後期不再減租的承諾，這將讓他們始終處於被動。
要麼減租，要麼解約賠償
在自如與業主頻繁溝通減租的同時，業主們發現，即使自己考慮到疫情影響願意減租，但最終租客也無法受益。被要求租金從每月7500月降到5000元的何月（化名），是自如的一名業主，同時也是自如的租客。
為了孩子上學方便，何月選擇把自己的房子託管給自如，再另租了一套自如的房子，可疫情發生至今，她從來沒有收到自如的通知說可以減免租金。而她租住的房子即將於7月25日到期。若跟自如續約，租金也沒有因為市場不好而有所降低。
劉華也曾向身邊租住自如房子的同事咨詢過，今年的房租有約5-15%的漲幅，並沒有降價。
實際上，自如也曾在今年2月被爆出趁疫情期間租客不便搬家換租，肆意哄抬租金，包括武漢地區租客在內，續租租金普遍增長10%-30%。若租客不再續租，此前交付的押金將不予退還。
除了沒有充足減租依據之外，更讓業主們氣憤的是，自如單方面解約的話，業主需要賠償自如改造房子所支付的裝修及家電費用，這被業主視為「霸王條約」。
上述業主向時代財經透露，目前自如給了他們兩個解決方案：一接受減租；二自如解約，自如賠償業主兩個月房租，業主支付裝修、家電等款項。
根據業主提供的合同條款，合同提前解除，甲方均應向乙方支付裝修及新配置設施的損失費。
圖片來源：自如業主
時代財經采訪的多位拒絕減租的業主均表示，盡管自如以解約威脅，但溝通多次都無法告知到底要賠償多少裝修費。王新是少有的獲得大概數字的一位。「自如說我的房子裝修投入了10萬，現在提前解約，還剩一年左右的租期，我需要賠償3萬多的裝修、家電費。」
但在王新看來，裝修費跟減租依據一樣，都是自如說了算，業主根本無從考究。根據合同3.4條，自如也明確無法為標的資產裝修及新配置設施提供單獨票據。
關於裝修費用賠償的條文，幾乎所有受訪業主都表示，在此之前沒有留意到。「簽約的時候，一般都只關注租金和違約部分，所以很容易忽視。但現在是自如單方面要求解約，最後還要業主賠償，這分明就是霸王條約。」
不過，從法律專業角度來看，業主的忽視可能也不是理由。廣東深和律師事務所王亞中律師認為，簽合同不看清楚是有問題的，除非該條款不合理，否則要按雙方約定執行。
北京金誠同達(深圳)律師事務所鄭緒華律師也表示，合同是雙方意願的體現，除非業主方可以證明自己是在欺詐、威脅等情況下簽署的合同，否則還是要按合同約定來履行。
目前來看，盡管大部分業主都無法與自如就減租一事達成一致，但自如並未真正走向解約一步，接受采訪的業主向時代財經表示，自如目前仍按時給業主打款，還沒出現逾期未付房租的現象。
由於資金沉澱大，回報周期長，長租公寓的經營壓力一直都存在。來自房東東的數據顯示，2019年，因經營不善導致資金鏈斷裂的長租公寓平台為53家，倒閉跑路共有45家，被收購的有4家，拖欠未付房租的有4家。
2020年，疫情沖擊之下，長租公寓的日子雪上加霜。「國內長租公寓第一股」青客4月份被傳出資金鏈出現問題。
自如此次大面積要求業主減租的北京區域，由於是疫情防控的重要陣地，加上新一輪疫情的抬頭，租賃市場恢復速度亦較其他城市慢。
貝殼研究院數據顯示，即使在需求明顯回升的4、5月，北京的整體租金仍差於去年。其中4月份北京租賃住房平均租金為80.8元/平方米/月，環比下降1.1%，同比下降6%；5月份平均租金水平為84.33元/平方米/月，環比上漲4.2%，但同比仍下跌2.7%。
作者：黃銀橋
來源：cnBeta
