2019年，對新城控股（601155.SH）來說，或許將是突飛猛進的一年。
今年以來，A股市場觸底反彈，截至3月15日，新城控股股價今年已上漲77%，同期地產板塊指數僅上漲25%，新城控股為何能領跑行業？
3月9日，新城控股發佈2018 年年報，數據顯示，公司2018年實現營業收入 541.3 億元，同比增 33.6%；實現歸母淨利潤 104.9億元，同比增74%。其中房地產開發銷售、物業出租及管理板塊營收分別同比增長31%、117.2%。2018 年公司非經常性收益28.9 億元，同比增182%。扣非後歸母淨利潤76億元，同比增51.9%。
另外，2018年公司實現銷售金額 2211 億元，同比增速 75%，排名行業第八。2019 年公司銷售額目標為 2700 億元，對應增速約 22%；1-2月銷售金額 237 億元，同比增長 24%。
在新華社《環球》雜誌與中國投資協會投資咨詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用「築基」綠建時代」2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，新城控股以57.04的綜合得分，位列第37位。
去化壓力較小，結轉速度較慢
近幾年，新城控股堅持「住宅地產」與「商業地產」雙核驅動的戰略模式，即以住宅開發為主，同時理智選取優質地塊進行商業綜合體的開發運營。在住宅地產方面，公司計畫形成以「上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張」的「1+3」戰略佈局。在商業地產方面，公司計畫在全國范圍內選擇性地獲取優質地塊進行開發。
2013年至2015年，新城控股的存貨一直在300億元， 2016年首次逼近400億元，存貨數值達到394.9億元，2017年存貨為763.8億元，較2016年增長93.42%。截至2018年末，新城控股存貨較2017年增長90.63%，達到1456億元。
同樣，公司近幾年預收賬款也在持續走高。由2014年的131.6億元增長至2018年的1182.31億元，在2018年首次突破1000億元的預收賬款的門檻。
在存貨大幅增加的背後，是其強勁的銷售，2018年度公司合同銷售金額約2210.98億元，同比增長74.82%；累計銷售面積約1812.06萬平方米，同比增長95.21%。
2017年，新城控股首次跨越「千億門檻」，全年合同銷售金額為1264.72億元；2018年初，新城控股繼而提出1800億元的年度銷售目標，新城控股2018年超額完成年度銷售目標，完成率高達122.83%。
新城控股 「存貨/平均預收賬款」指標在2018年上半年為1.63，第三季度回升至1.87, 2018年年末為1.72，低於標準排名統計的100家上市房企1/4分位數1.89，新城控股的去化壓力相對較小。
新城控股預收賬款周轉率在2018年上半年大幅下降至0.24，2018年末該指標數值為0.64，高於標準排名統計的100家上市房企中位數0.42。比較行業其他公司，新城控股營業收入結轉速度相對較慢，其主要原因是其預收賬款的增長速度遠大於其營業收入的增長速度，所以導致其預收賬款周轉率有所下降。
新增土地儲備164幅，毛利率創近年新高
2018年上半年，新城控股的土地儲備倍數指標為2.68，遠低於標準排名統計的100家上市房企的1/4分位數7.69，土地儲備略顯不足。
不過，2018年新城控股通過招拍掛、收並購等方式積極拓展土地資源，進行區域前瞻性佈局，儲備高潛質項目，深耕長三角，擴充西南區域版圖，全國化佈局更加均衡，應對週期輪動和市場風險的能力進一步提高。2018年全年公司共計新增土地儲備共164幅，總建築面積4773.24萬平方米，平均樓面地價為2330元/平米，其中商業綜合體項目新增1940.46萬平方米。
2018年，新城控股「雙輪驅動」持續發力，住宅地產和商業地產都為公司規模發展和效益增長做出了積極貢獻。住宅地產是新城區域深耕、提高規模的壓艙石；商業綜合體年內新增33個項目，開業19座吾悅廣場，開業規模位居行業第二，是新城開疆擴土、創新發展的急先鋒。公司商業規模在報告期內跨越式增長，「雙輪驅動」戰略越來越平衡，越來越穩健。
新城控股2019年1月份通過掛牌方式取得11個城市的18宗地塊，進入城市包括天津、山西省太原、四川省德陽市、湖北省隨州市、鹽城市、昆明安寧市、安徽省滁州市、山東省泰安市、湖南省長沙市、湖北省武漢市及河北省滄州市。上述項目合計出讓面積約162萬平方米，需支付土地價款111.6億元。
2月份新增4地塊，多為商服用地。主要包括以下四個項目：天津市濱海高新區海洋科技園項目、天津市濱海新區胡家園街新塘組團起步區項目、天津市北辰區永興道與佳安路交口項目、於上饒市上饒縣武夷山大道項目。
財務數據顯示，新城控股毛利率近些年來在不斷上升，由2015年26.81%上升至2018年的36.69%，創近年最高值。
2018年新城控股實現營業收入541.33億元，其中主營業務收入中，房地產開發銷售本期實現營業收入508.38億元，較上年同比增加31.05%，主要是公司部分預售房源本期竣工交付，本期符合收入確認條件的銷售面積較上期增加所致；公司物業出租及管理實現營業收入22.13億元，較上年同比增加 117.24%，主要是公司吾悅廣場開業的增加所致。
新城控股2018年銷售費用22.67億元，較上年17.76億元同比增長27.64%，主要是由於本期銷售額增加導致銷售費用增加；財務費用8.42億元，較上年4.47億元同比增長了88.4%，主要是由於本期借款增加導致利息支出增加導致的。新城控股2018年期間費用率指標為9.93%，比2017年略有下降。
負債水平雙降，短期償債能力較弱
2018年，在政策調控、融資渠道持續收緊的情況下，新城控股在保持原有融資模式的基礎上，積極拓寬融資渠道。
公司在中國銀行間市場先後發行中期票據、永續中期票據、定向債務融資工具及超短期融資債券，募集資金 79 億元人民幣；在上交所平台完成購房尾款資產支持證券、公開及非公開公司債券的發行，募集資金 55.53 億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金13億美元，為公司的高速發展提供了穩定的資金支持。截至2018年期末，公司整體平均融資成本為6.47%。
新城控股2015年至2018年的調整後的資產負債率指標處於一個比較穩定的狀態。截至2018年末，公司調整後的資產負債率為76%，較2017年80.41%下降4個百分點。2018年上半年，新城控股該指標為82.89%，高於標準排名統計的100家上市房企的3/4位數79.62%。
淨負債率方面，新城控股該項指標在2015年至2018年上半年間呈持續上升趨勢，在2018年上半年的上升幅度較大，由2017年末63.28%上升至100.37%，增幅高達58.61%。2018年末，該項指標降至35.26%，其主要原因一是公司所持的貨幣資金由2017年219.5億元增至2018年的454.1億元，增長107%；二是公司的所有者權益有大幅度的上漲，由2017年259.8億元上漲至2018年509.60億元，增長96%。
新城控股調整後的速動比率指標在2015年至2018年呈現出波浪形趨勢，2018年達到1.11，高於標準排名統計的100家上市房企中位數0.98。
2018年年末，公司貨幣資金為454.1億元，同比增長107%公司，調整後的現金比率達到0.42，高於標準排名統計的100家上市房企中位數0.35。
長期償債能力方面，新城控股該指標在2015年至2018年間也呈現一個比較波動的趨勢，在2018年該項指標數據為0.41，低於標準排名統計的100家上市房企的中分位數0.51。
綜合來看，新城控股的短期償債能力較強，貨幣資金相對充足，但公司長期償債能力相對較弱，遠低於行業平均水平。
技術領先體系完整，領跑裝配式建築
新城控股是住建部公佈首批裝配式建築示範城市和產業基地名單，新城旗下住宅產業基地威信廣廈模塊住宅工業有限公司成為首批獲得認定的國家裝配式建築產業基地，彰顯了新城在建築技術層面的行業領先地位。
得益於先發優勢和多年積淀，新城在裝配式住宅技術領域領先不只一個身位。截至目前，新城累計擁有9項發明專利、35項實用新型專利，在江蘇崑山、鎮江分別設立了核心技術構建的生產製造基地和建築模塊成品組裝基地，建立起了覆蓋標準化設計、工廠化生產、一體化裝修、裝配化施工、系統化技術的工業化集成模塊化建築體系，成為全國裝配式住宅建築領域中技術體系最完整、預制裝配率最高的企業。
突出的技術優勢也讓新城不斷獲得來自國家和行業的多項榮譽，如國家高新技術企業、國內首個工業化集成模塊建築體系認證、國家模塊建築研發基地、國家裝配式建築產業基地、中國裝配式建築創新標竿企業等。
相比傳統建築，裝配式建築在提高品質、把控細節、節省資源、保護環境、縮短工期等方面優勢明顯。隨着裝配式施工技術越來越多地在住宅領域得到應用，正在掀起中國住宅產業的新變革。
新城控股一直以來堅持的「住宅地產+商業地產」雙輪驅動模式已基本完成全國重點城市群、重點城市的全面佈局，橫跨房地產開發、投資、商業運營管理等領域，形成產品協同及戰略縱深。
公司住宅產品在原有豐富的產品線上圍繞客戶需求不斷更新，在百年住宅、模塊化建築及綠色健康住宅等方面不斷創新探索，確定了以「典雅」為核心的產品文化。同時公司配備成熟的商業開發和經營管理團隊，以獲取優質資產和建設一流運營能力為基礎，以建設「有情懷、不復制、具規模」的高品質購物中心為目標，在全國范圍內佈局。
截至2018年12月末，新城控股累計開業吾悅廣場42座，在手（包含開業、在建、待建）吾悅廣場95座。2019年計畫開業22座，到2019年末將累計開業64座吾悅廣場。而到2020年，實現吾悅廣場開店100座、年租金達100億元。
來源：標準排名官方帳號
